El pasado 7 de julio se reunió la segunda sesión de la comisión no permanente para el estudio sobre la regulación de los alquileres del Ayuntamiento de Barcelona. En esta segunda sesión se ha hablado de experiencias internacionales en la regulación de precios del alquiler. Para ello se han invitado expertos y agentes sociales de varios países que han contado su experiencia. Han participado la coordinadora de la Campaña Housing Justice For All en Nueva York, Cea Weaver; el Portavoz Político del Sinn Féin en vivienda, Eoin Ó Broin; el portavoz del Sindicato de Inquilinos, Jaime Palomera; la responsable de la Oficina de la Vivienda del Consejo Comarcal Tarragona y asesora jurídica en Derecho Inmobiliario, Elga Molina; el director Cátedra UNESCO de vivienda en la Universitat Rovira i Virgili; Sergio Nasarre; el director adjunto de la Agencia de la Vivienda de Catalunya, Jaume Font y la directora del màster de Dirección de Empresas Inmobiliarias Innovadoras y evaluadora de los programas LIFE, SOCRATES y JESICA de la UE, Ana Puig-Pey. La comisión ha sido presidida por la concejala del grupo municipal de ERC, Eva Baró, y la vicepresidencia ha ido a cargo de la concejala de Vivienda y Rehabilitación, Lucía Martín.
La comisión quedó parada después de la primera sesión debido a la crisis sanitaria y se ha aprobado un nuevo calendario que constará de tres sesiones, en septiembre se hablará sobre el marco competencial y los escenarios potenciales en la regulación de alquileres, en la sesión de octubre se debatirá sobre sus impactos sociales, económicos y urbanísticos y en noviembre se expondrán las conclusiones.
Tras la crisis financiera de 2008 los precios de la vivienda, y en especial del alquiler, aumentaron mucho, afectando muy negativamente a la asequibilidad. Pasó en Barcelona pero también en otras ciudades. El Portavoz Político del Sinn Fein en vivienda, Eoin Ó Broin, ha explicado como ha pasado en Dublín donde el alquiler ha subido hasta los 2000 euros de media. Tanto Ó Broin como la coordinadora de la Campaña Housing Justice For All en Nueva York, Cea Weaver, han hablado de la influencia que ha tenido en esta subida la compra de edificios por parte de grandes propietarios. Weaver ha explicado que es en Nueva York donde ha crecido en los últimos años el porcentaje de grandes propietarios que tienen más de 20 edificios con unas 30 viviendas cada uno. Ó Broin ha hablado del aumento de «propietarios semiprofesionales» que compran viviendas solo para alquilarlas, y de como Irlanda ha desalentado con impuestos, lo que ha hecho que se fueran a otros países, como por ejemplo España, Portugal o Grecia.
Este escenario ha hecho que muchos países tomaran algún tipo de medida de control del alquiler, sobre todo aquellos donde el parque de alquiler es más importante. En este sentido, la concejala de Vivienda y Rehabilitación, Lucía Martín, ha explicado la necesidad de tener este debate, conocer las experiencias internacionales y adoptar medidas en Barcelona, donde el mercado de alquiler es del 40% aunque se intuye que ganará peso.
Ejemplos internacionales
Esta segunda sesión se ha centrado en analizar experiencias internacionales de regulación del alquiler. La regulación del alquiler no es un fenómeno nuevo. Weaver ha explicado que en Nueva York hace más de 100 años que se regula de alguna manera. Pero también se ha hablado de experiencias bastante recientes, como la de Francia, que ha calculado un índice de precio según las dimensiones y el año de construcción y, en el cual, la propiedad no puede poner un precio que esté ni por encima del 20% ni por debajo del 30% de este índice. Por su parte, Dinamarca, que aplica controles al alquiler desde 1979, también tiene un índice similar. Se calcula a través del coste, las mejoras aplicadas a la vivienda y un beneficio razonable por parte de la propiedad, que se trata de un porcentaje que se hace público mediante una ordenanza.
La responsable de la Oficina de la Vivienda del Consejo Comarcal Tarragona, Elga Molina, sin embargo, ha destacado el sistema de regulación alemán. Se trata de un sistema muy sofisticado basado en unas tablas que establecen el precio por metro cuadrado según un conjunto de características. El sistema nace en los años setenta, pero hasta el 2015 es voluntario, aunque se aplicaba en un 90% de los contratos. Esto demuestra, según Molina, que es un sistema muy robusto porque surge del consenso de asociaciones de propietarios, inquilinos y administración. Sin embargo, la regulación se ha endurecido este 2019 en Berlín, donde se ha aplicado una semi-congelación de los precios, también en los alquileres preexistentes, con un tope de 13 euros al metro cuadrado, un precio que es inferior a Barcelona, donde la media es de 14 euros.
Para Molina estas experiencias demuestran que una regulación efectiva que solucione el problema de la asequibilidad de la vivienda a partir de regular el precio inicial y las actualizaciones y garantizar un beneficio razonable a la propiedad evitando abusos y favoreciendo la previsibilidad y la transparencia por las dos partes. La duración de los contratos es un aspecto clave. Países como Francia y Alemania han regulado, además del precio, una prórroga forzosa que no permite echar al inquilino si no se está incumpliendo el contrato o se necesita la vivienda para uso personal o de un familiar. También hay que buscar un sistema de actualización de la renta que evite tanto subidas abusivas como alquileres de renta antigua en los que la propiedad pierde el beneficio razonable.
Regulación y oferta
Uno de los debates más frecuentes cuando se habla de regulación del alquiler es que esta medida reduciría la oferta de alquiler. En este sentido, el representante del Sindicato de Inquilinos, Jaime Palomera, ha dicho que esta disyuntiva es tramposa, ya que no tiene en cuenta el momento histórico en el que se hizo la regulación en España. Los detractores de la regulación dicen que, con las regulaciones que se hicieron en 1920 y 1964 hicieron bajar la oferta, pero no explican que el Decreto Boyer, que eliminaba la prórroga forzosa, también bajó. Esta desregulación se produjo en los años 90 en pleno auge del neoliberalismo, cuando se empezó a tratar la vivienda como un activo financiero creyendo que así aumentaría la oferta y sería más asequible. Eso no pasó y la oferta bajó porque el de la vivienda no es un mercado de competencia perfecta. Palomera ha manifestado, pues, que es el conjunto de las políticas de vivienda que, en España, fueron orientadas a potenciar el mercado de compra.
Otro aspecto en que han coincidido varios ponentes es la necesidad de recuperar la vivienda de uso turístico y hacer que vuelva al mercado de alquiler como residencia habitual. En este sentido, Palomera también ha hablado de la importancia que el aumento del 62% de oferta de vivienda de alquiler de estos meses como consecuencia de la crisis sanitaria no sea volátil y se estabilice.
El alquiler como forma de vida
Con todo esto vemos como la regulación del alquiler es, como han dicho todos los ponentes, una herramienta necesaria, pero no única, como ha recordado Palomera «no será la panacea ni el apocalipsis». Y, para que funcione, debe ir acompañada de otras políticas que hagan que los ciudadanos vean el alquiler como una forma de vida válida y viable a largo plazo y no sea solo una alternativa para aquellos que no tienen suficiente dinero para comprarse una casa o un piso, tal y como ha manifestado el director Cátedra UNESCO de vivienda en la Universitat Rovira i Virgili, Sergio Nasarre.
Esto pasa por una regulación global, ya que como ha recordado Nasarre, tocar un elemento, como los precios, afecta al resto y hay que buscar legislaciones que miren el contexto general y busquen el equilibrio. Hay que, más allá de una regulación, un conjunto de políticas que incentiven el alquiler a través de la política fiscal y, como ha recordado el director de la Agencia de la Vivienda de Catalunya, Jaume Font, hacerla bien, porque una mala regulación del alquiler puede ir en contra de sus objetivos.
Otro elemento que han destacado Weaver y Palomera, representantes de movimientos inquilinos, es la capacidad de organización de las personas que viven de alquiler. Weaver ha hablado de la larga tradición de sindicatos de inquilinos en Nueva York, donde su organización ya reúne a cinco millones de personas y ha conseguido que se tenga derecho a un abogado si te quieren echar de casa. Palomera ha hablado de la importancia que la regulación del alquiler vaya de la mano de la extensión de derechos colectivos y que estas organizaciones tengan capacidad de representación y negociación colectiva.
En resumen, la regulación del alquiler debe servir, como ha resumido Molina, para tener un mercado del alquiler transparente objetivo y que funcione a largo plazo. Esto, como coincidieron todos los ponentes, irá a favor, no solo de las personas arrendatarias, sino de aquellas personas en situación de vulnerabilidad. Recursos que se destinaban, hasta ahora, a ayudas al alquiler, podrán ir a quien más lo necesita.