El pasado 8 de septiembre se reunió la tercera sesión de la comisión no permanente para el estudio sobre la regulación de los alquileres del Ayuntamiento de Barcelona. En esta tercera sesión se ha hablado sobre marcos competenciales y escenarios potenciales para la regulación de los alquileres en la ciudad de Barcelona. Han participado el Doctor en Derecho, director general de Derecho y de Entidades Jurídicas en el Departamento de Justicia, Xavier Bernadí; la Catedrática de Derecho Civil por la UB y Jean Monnet de Derecho Privado europeo, Esther Arroyo; el profesor titular de Derecho Administrativo de la UB, Domènec Sibina; el Catedrático de Derecho Civil por la UPF, Josep Ferrer; el profesor de Derecho Civil en la URV y miembro de la Cátedra UNESCO de vivienda en la URV, Héctor Simón; el presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, Joan Ràfols y el investigador titular del Instituto Ostrom Catalunya, economista y graduado en International Business Economics por la UPF, Pol Borrellas. La comisión ha sido presidida por la concejal del grupo municipal de ERC, Eva Baró, y la vicepresidencia ha ido a cargo da la concejal de Vivienda y Rehabilitación, Lucía Martín.
La sesión ha tenido lugar en un momento especialmente pertinente, ya que precisamente el 9 de septiembre se vota en el Parlamento de Cataluña una propuesta de ley para la regulación de los alquileres. Una propuesta de ley que, como ha recordad Martín, ha llegado gracias al impulso de la ciudadanía gracias a una propuesta del Sindicat de Llogateres y 4.000 entidades más. “Eso demuestra que el debate no es si se debe hacer o no, sino los aspectos técnicos”, ha dicho Martín, que también ha recordado que la regulación de los alquileres es una medida más, pero no la única, debe ir acompañada de un aumento de presupuesto, y medidas contra la especulación y la emergencia habitacional. En este punto han estado de acuerdo todos los expertos excepto el presidente de la Cámara de la Propiedad, Joan Ràfols, y el investigador del Instituto Olstrom, Pol Borrellas, que se han mostrado contrarios a cualquier tipo de regulación argumentando que reduciría la oferta de vivienda de alquiler y llama a construir más vivienda, pública y privada.
Competencias
El debate, pro lo tanto, no se ha centrado en si hay que regular o no los alquileres sino en cómo se debe hacer y cuál es el marco competencial. “Hay un problema de acceso a la vivienda y plantearse si las comunidades autónomas pueden ponerle remedio no es solamente legítimo, sino que es un deber”, ha manifestado la Catedrática de Derecho Civil por la UB y Jean Monnet de Derecho Privado europeo, Esther Arroyo. El profesor titular de Derecho Administrativo de la UB, Domènec Sibina, ha manifestado que la vivienda debería tener un tratamiento similar al de la sanidad, y ser tratado como una necesidad y no como un bien de consumo regulado solo por el mercado.
La pregunta que debemos responder, pues, es si una ley catalana que regule los alquileres es constitucional o no y, en este sentido, los expertos explican que debemos reflexionar sobre los motivos que pueden hacer que no lo sea. En primer lugar podríamos encontrar las objeciones por motivos sustantivos o de fondo, es decir, si se cree que es una materia que se puede regular. En este sentido, los expertos en derecho, han estado de acuerdo en que no hay conflicto, los alquileres se pueden regular. Por lo tanto el debate se debe centrar en quien lo puede hacer. Esta regulación afectaría al derecho de la propiedad, un derecho básico pero que debe ir ligado a la función social de la propiedad y, por lo tanto, no es un derecho absoluto. Es por ese motivo que lo que se debería analizar es de que forma se regula para que no sea una regulación desmesurada ni provoque pérdidas sustantivas a largo plazo. En este sentido, Arroyo, ha manifestado que “nadie mejor que el legislador sabe cómo abordarlo y que este mecanismo sería más eficaz que el fomento de nuevas viviendas, al menos a corto plazo”.
El obstáculo más grande para la regulación de los alquileres son las objeciones que tienen que ver con el marco competencial. En este sentido el director general de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, Xavier Bernadí, se ha mostrado “convencido que tenemos competencias para una regulación orientada a contener la renta de los alquileres. Lo estava en el momento de impulsar el primer decreto ley, al conocer el dictamen del Consejo de Garantías Estatutarias y después del segundo”. Aún reconociendo que las competencias no son una ciencia exacta, los juristas han explicado que el contrato de alquiler es un contrato civil y la Generalitat tiene competencia en materia civil. Esta competencia, pero, tiene excepciones, y entre ellas encontramos las bases contractuales. Si la renta se considera una base la Generalitat ya no tiene competencia y estas bases no han sido nunca formalizadas por el Estado. Este aspecto, pues, presenta dudas y puede ser una brecha que permita la regulación o un motivo para que el Tribunal Constitucional la declare inconstitucional. En este sentido, el Catedrático de Derecho Civil de la UPF, Josep Ferrer, hace un llamamiento a buscar una iniciativa coordinada con el Estado que tiene mecanismos para dotar de competencias a las instituciones autonómicas.
Matices y experiencias internacionales
Otra cosa que ha quedado clara es que la regulación de los alquileres no es blanco o negro, sino que hay muchos matices y posibilidades. El profesor de Derecho Civil en la URV y miembro de la Cátedra UNESCO de vivienda en la URV, Héctor Simón, ha explicado que hay una gran variedad de modelos que van desde el mercado completamente libre hasta la renta totalmente controlada pasando por la posibilidad de un control voluntario, vinculado a incentivos fiscales para la propiedad si se adhiere, o un precio inicial libre y un control sobre las actualizaciones. Según Simón hay que encontrar un modelo adecuado porque uno demasiado restrictivo podría hacer crecer el mercado negro.
Los expertos han hablado también de medidas que sí se podrían aplicar dentro del marco competencial actual, como por ejemplo fijar Índices de Referencia de Precio que sean orientativos. Arroyo también ha hablado de como en Cataluña siempre que un precio es lesivo en más del 50% del precio de mercado el contrato se puede rescindir. En este sentido ha manifestado que, “si se puede impugnar un contrato si el precio es abusivo, como no se debe poder fijar cuando un precio lo es?”.