El pasado 7 de octubre se reunió la cuarta sesión de la comisión no permanente para el estudio sobre la regulación de los alquileres del Ayuntamiento de Barcelona. En esta cuarta sesión el debate se centró en los efectos, positivos y negativos, que la regulación del precio de los alquileres podría tener en el mercado inmobiliario y ha tenido la vista puesta en la ley de regulación de los alquileres aprobada por el Parlamento de Cataluña el pasado 9 de septiembre. Han participado el Doctor Arquitecto, licenciado en ciencias políticas y Codirector del Posgrado de Políticas de Vivienda de la Escuela Sert, Jordi Bosch Meda; la Relatora de las Naciones Unidas sobre la vivienda adecuada entre 201 y 2020 y Directora de THE SHIFT, Leilani Farha; el Doctor en Planificación Urbana y Regional para la Universidad de California y exdirector de Vivienda de la ciudad de Berkeley, Stephen Barton; el economista del Gabinete Económico de Comisiones Obreras, Luis Zarapuz; el representante del COAC y Profesor del Departamento de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la UPC, Josep Maria Vilanova; y la Jefa de la Asesoría Jurídica del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña y Presidenta de la FADEI, Montserrat Junyent. La comisión ha sido presidida pro la concejal del grupo municipal de ERC, Eva Baró, y la vicepresidencia ha ido a cargo de la concejal de Vivienda y Rehabilitación, Lucía Martín.
La experiencia en la regulación del precio de los alquileres en nuestro país es reciente aún, pero tal como ha recordado la concejal de Vivienda y Rehabilitación, Lucía Martín, es una estrategia que se ha seguido a lo largo de la historia y en países diversos, incluidas muchas ciudades de los Estados Unidos, un país con políticas económicas muy liberales. La Relatora de las Naciones Unidas sobre vivienda adecuada entre 2014 y 2020 y Directora de THE SHIFT, Leilana Farha, ha recordado como en los Estados Unidos son más de 200 ciudades las que lo regulan, en Francia, a raíz de la pandemia ya hay más de 28, más allá de París que ya lo hacía, y en Berlín se está intentando congelar.
El primer punto en el que han estado de acuerdo casi todos los expertos es que es una herramienta efectiva a corto plazo pero que no puede funcionar sola. El doctor arquitecto, licenciado en ciencias políticas y Directorio del Posgrado de políticas de Vivienda de la Escuela Sert, Jordi Bosch, también ha hablado de como mejora la asequibilidad de forma inmediata dejando más dinero disponible a las familias para el ahorro y el consumo, de forma que puede servir también para reactivar la economía. El Doctor en Planificación Urbana y Regional para la Universidad de California y exdirector de Vivienda de la ciudad de Berkeley, Stephen Barton, ha dicho que “el control de rentas es la única política pública rápida para conseguir un alquiler estable”. Ha explicado que, con una política que tiene un coste cero para la administración, se puede evitar la expulsión de vecinos de ciertos barrios, evitando el coste humano que provoca cualquier desplazamiento o la caída en la pobreza si los vecinos no se trasladen a otro barrio o ciudad.
La regulación de los alquileres tiene, por lo tanto, un efecto positivo inmediato en los vecinos, pero hay que preguntarse también qué efecto puede tener en el mercado y si puede conllevar también consecuencias negativas. Fahra invita, antes que nada, a preguntarnos qué es el mercado. “¿Qué es el mercado? ¿Quién puede pagar alquileres altos? Estamos en un nuevo territorio y, desde una perspectiva de los derechos humanos, el mercado se debería ver determinado por la capacidad adquisitiva de la gente. Es problemático pensar en el mercado por separado. La gente y los políticos son el mercado”.
Sin embargo los expertos han estado de acuerdo en una serie de efectos negativos y la necesidad de buscar medidas para paliarlos. Los más importantes son la posible disminución del parque de alquiler disponible, y de la calidad de la vivienda o el incremento del mercado negro. La Jefa de la Asesoría Jurídica del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña y Presidenta de la FADEI, Montserrat Junyent, ha alertado que eso ya puede estar pasando con la ley aprobada en el Parlament de Catalunya el mes de septiembre, ya que muchos pequeños propietarios están poniendo sus pisos a la venta y sacándolos del mercado de alquiler para buscar mejor rentabilidad. Por otro lado hay que vigilar que el control de rentas no empeore la calidad del parque de alquiler y haga que los propietarios dejen de invertir en obras de mantenimiento. Eso, explica Junyent, ya pasó con la reforma de la LAU de 1964 que controlaba el precio de los alquileres. Para evitar que todo eso pase es clave un concepto que apunta el doctor arquitecto, licenciado en ciencias políticas y Directorio del Posgrado de políticas de Vivienda de la Escuela Sert, Jordi Bosch, el beneficio razonable. Cualquier regulación el precio del alquiler debe ir acompañada de una garantía del beneficio razonable para la propiedad para evitar externalidades negativas. Es importante, pues, crear excepciones para obra nueva y viviendas rehabilitadas o ayudas e incentivos que fomenten la rehabilitación. Barton ha hablado des de la experiencia de Berkeley, y ha explicado como en Berkeley las reformas no se han reducido respeto a las que se hacían antes de la regulación o respeto a ciudades vecinas no reguladas. También explica que ha dado herramientas a las personas inquilinas para pedir rebajas en caso que no se hagan reformas y a propietarios ayudas para hacer-las.
Otros problemas que no se resolverán con la regulación de los alquileres son el posible incremento de las prácticas abusivas, la discriminación por motivos étnicos o de condición sexual al acceder a una vivienda o la protección de las personas con ingresos más bajos que no pueden pagar estos precios regulados. Todo esto demuestra que se necesitan herramientas más allá de la regulación. El economista del Gabinete Económico de Comisiones Obreras, Luis Zarapuz, ha dicho que la ley de regulación del precio del alquiler es una herramienta a corto plazo mientras se gestiona el resto. Y este resto, como ha explicado Bosch, es el sistema de vivienda que incluye el fomento del alquiler social, ayudas al pago del alquiler para personas con sueldos bajos y fomento de la rehabilitación. Bosch ha hablado incluso de la posibilidad de una gestión pública, aunque sea de forma indirecta, para garantizar una gestión que busque cohesión social y evite posibles efectos negativos. Junyent también ha hablado de la importancia de compartir la responsabilidad entre actores públicos y privados y no dejar la resolución del problema de la vivienda solamente en manos privadas y del control de precios. Después de todo el debate, si hay una cosa que queda clara, es que la regulación de los precios del alquiler puede ser una herramienta muy efectiva pero que requiere coordinación con otras medidas que no dejen nadie fuera y eviten consecuencias negativas.