Vivienda

No, en los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual, el precio de alquiler en Barcelona está limitado. Esto significa que la cuota de cada vivienda tiene un máximo fijado por la norma.

El precio máximo de alquiler viene marcado por la parte alta de la horquilla de precios del índice establecido por el Estado. O sea, este índice da un rango de precios que va desde el precio más bajo al precio más alto.

Este es el margen de negociación que existe dentro de la regulación marcada por el índice que la persona propietaria y persona arrendataria tendrán que pactar.

El precio máximo de alquiler dependerá de si la propiedad es o no gran tenedora:

• Si la propiedad es gran tenedora, el precio del alquiler obligatoriamente será el menor de estos dos precios:
  • Lo que resulte de aplicar el índice de referencia.
  • Si la vivienda ha sido alquilada en los últimos 5 años, lo que resulte de actualizar la renta del contrato de arrendamiento anterior.

Si la renta de este último contrato resultase superior a la que resultaría de aplicar el índice de referencia, el gran tenedor obligatoriamente deberá aplicar la fijada en ese índice.

Si en los últimos cinco años no ha estado vigente ningún contrato de arrendamiento, la renta será la que fije el índice de referencia.

Si la propiedad NO es gran tenedora, deberá fijar obligatoriamente la renta del contrato anterior que hubiera estado vigente sobre la vivienda en los últimos 5 años. La ley permite que, si el índice de referencia fija una renta inferior, la propiedad voluntariamente (no está obligada) podría optar por establecer la fijada en el índice de referencia.

Si en los últimos cinco años no ha estado vigente ningún contrato de arrendamiento, la renta será la que fije el índice de referencia.

El rango de precios fijados (índice de referencia) se puede consultar únicamente en el índice de referencia de precios del alquiler del Estado.

En Barcelona, se aplica a todos aquellos contratos firmados después de la publicación del índice de referencia de precios de alquiler.

El único índice de referencia del precio del alquiler es el publicado por el Estado.

Solo se puede incrementar el precio de alquiler del contrato anterior, hasta un máximo del 10%, si se cumple alguna de estas condiciones:

• La vivienda se ha rehabilitado o se han realizado mejoras en temas de eficiencia energética o accesibilidad en los dos años anteriores al nuevo contrato.
• El nuevo contrato se firma por un período de 10 o más años o se fija un derecho de prórroga de 10 o más años al que la persona arrendataria podrá acogerse voluntariamente.

Pues que, respecto a la limitación de rentas, la nueva regulación de los alquileres no te afectará. La limitación del alquiler solo será de aplicación a los contratos firmados después de la publicación de la declaración de Barcelona como zona de mercado residencial tensionada.

Para todos aquellos contratos vigentes que cumplan la correspondiente anualidad antes del 31 de diciembre de 2024 se establece que:

• Si la propiedad es gran tenedora, el incremento se podrá pactar, pero en ningún caso superar el 3% o el aumento del IPC si este es inferior al 3%.
• Si no es gran tenedora, el incremento podrá pactarse entre las partes y, en caso de no existir pacto, no podrá superar el 3% o el aumento del IPC si este es inferior al 3%.

No. Si bien la ley 12/2023, de 24 de mayo limita el precio de alquiler que tendrá que tener el nuevo contrato en zonas residenciales tensionadas, no obliga al propietario a tener que hacer un nuevo contrato de alquiler con el mismo inquilino.

No, no se podrán pactar nuevas cuotas o gastos que no hubiesen sido pactados en el contrato anterior.

En el caso de Barcelona, por el hecho de que toda la ciudad haya sido declarada zona de mercado residencial tensionado, la propiedad sí que tendrá la obligación de prorrogar de manera extraordinaria los contratos de arrendamiento de vivienda si la persona arrendataria lo solicita. Esta prórroga tendrá una duración anual, pero se podrá extender un máximo de 3 años.

Esta norma se tiene que cumplir obligatoriamente tanto si la propiedad es gran tenedora como si no lo es y es aplicable en todo contrato de arrendamiento que se acabe.

La prórroga extraordinaria es aplicable desde el momento de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 (el 26 de mayo de 2023) para todos los contratos, incluso, para los firmados antes de su entrada en vigor, por el hecho de ser una medida extraordinaria.

Sí. Hay las excepciones siguientes:

• Que haya un acuerdo de las partes que fije otros plazos o condiciones diferentes para la prórroga.
• Que las partes hayan subscrito un nuevo contrato con las limitaciones de renta legalmente establecidas.
• Que el arrendador necesite la vivienda para sí mismo o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial que le atribuya la vivienda habitual por sentencia judicial, o para sus familiares en primer grado (pares/madres o hijos/hijas).

La prórroga es anual hasta un máximo de 3 años.

Porque así lo establece la Ley Estatal por el derecho a la vivienda 12/2023 y porque Barcelona ha sido declarada zona de mercado residencial tensionado.

Significa que se trata de un ámbito en el que no hay vivienda asequible para la población que reside.

Declarar una zona de mercado residencial tensionado requiere presentar una memoria justificando este hecho. Esto implica que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. Y también que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado residencial tensionado un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

Si bien Barcelona se declaró zona de mercado residencial tensionado en junio de 2023 por parte del Ayuntamiento de Barcelona, la aplicación de los límites del precio de alquiler que prevé la Ley 12/2023 es a partir de la publicación de la resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

En Barcelona, se considera gran tenedora (GT) la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más viviendas (sea en titularidad física o jurídica).

Cabe decir que, con carácter general, una propiedad gran tenedora es la persona física o jurídica que es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Solo en zona residencial de mercado tensionado (ZRMT) una propiedad será GT la persona física o jurídica titular de 5 o más viviendas.

Sí, puede reclamarse a través del canal de denuncia de la Agencia de la Vivienda de Catalunya. 

También puede realizarse mediante la vía judicial (Reclamación judicial de cantidades posterior a la firma del contrato) y los organismos de defensa de los consumidores.

El Decreto ley 1/2025, de 28 de enero, de medidas en materia de contención de rentas. 

El objetivo de la nueva norma es evitar prácticas fraudulentas y establecer medidas para limitar y sancionar los incrementos irregulares del precio del alquiler de las viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado. Asimismo, garantiza una aplicación más efectiva del régimen de contención de rentas. 

Este decreto ley modifica la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y la Ley 22/2010, del Código de Consumo de Catalunya.

A los contratos de alquiler de viviendas situadas en zonas de mercado tensionado firmados a partir del 30 de enero de 2025. Quedan excluidos los firmados antes de esa fecha. 

Asimismo, también entran dentro de la regulación del decreto ley los anuncios y ofertas publicadas antes del 30 de enero de 2025 y tendrán que adaptarse antes del 4 de febrero de 2025. 

• El precio máximo permitido, según el Índice de Precios de Referencia fijado por el Estado. 
• El precio del último contrato de alquiler (en caso de que haya habido uno en los últimos cinco años). 
• Si el propietario es un gran tenedor. 
• Si el contrato es habitual o temporal.

Los inquilinos tienen derecho a recibir: 

• Un documento acreditativo del precio según el Índice de Referencia. 
• La cédula de habitabilidad y, en su caso, el certificado de eficiencia energética. 
• La justificación de la finalidad del contrato.

Se refuerza el control sobre los contratos de alquiler temporal para evitar usos fraudulentos: 

• Si no se justifica claramente la temporalidad, el contrato se considerará de vivienda habitual y, por tanto, estará regido por la regulación de precios. 
• Imponer contratos de temporada para evitar la normativa de contención de rentas se considerará práctica abusiva.

En el nuevo régimen sancionador se tipifican nuevas infracciones y se establecen sanciones para garantizar el cumplimiento de la norma: 

• Infracciones muy graves (multas de 90.001 € a 900.000 €): 
  • Si se establece un precio de alquiler un 30% superior al máximo permitido. 
  • Si se cobran gastos de gestión que no corresponden al inquilino.  
  • Si no se indica la finalidad del contrato o se hace constar una finalidad falsa.  
• Infracciones graves (multas de 9.001 € a 90.000 €): 
  • Si no se incluye información obligatoria en anuncios, ofertas y contratos, es decir, el precio del alquiler según el sistema de referencia, el importe del alquiler del contrato anterior y la condición de gran tenedor de la propiedad de la vivienda.  
  • Si se establece un precio de alquiler de hasta un 30% superior al máximo permitido. 
• Infracciones en materia de consumo (multas de 10.001 € a 100.000 €): 
  • Si se aplican fraudulentamente alquileres de temporada para evitar la regulación de precios. 

Está en vigor desde el 30 de enero de 2025.

No, los contratos de temporada están exentos de la aplicación de ese cuerpo normativo.

Se tratará de un fraude de ley y, en el supuesto de que la propiedad no reconozca que estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda, deberían iniciarse las acciones judiciales pertinentes.

Independientemente de si la propiedad es o no gran tenedora, se aplicará el índice correspondiente.

El nuevo contrato debe incluir, entre otros datos (art. 31 Ley 12/2023):

• El valor del índice de referencia (€/m²) acompañado del documento que genera el sistema de indexación de los precios del alquiler.
• Si el alquiler viene determinado por un contrato anterior, se hará constar la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente en los últimos cinco años.

Todas las preguntas y respuestas anteriores ofrecen una guía rápida para entender las líneas básicas de la nueva normativa que regula los alquileres. Para obtener más información, desde la Red de Oficinas de la Vivienda de Barcelona te podemos ofrecer asesoramiento legal. A través del servicio 'Vivienda te llama' podrás concertar una cita para recibir una atención telefónica personalizada sin necesidad de ir a la oficina presencialmente. En el supuesto de que solo sea posible hacer el trámite de manera presencial, se dará día y hora para recibir atención a una oficina.