Para resolver las dudas que podáis tener, a continuación encontraréis una recopilación de preguntas frecuentes sobre la limitación del precio de alquiler en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, como la ciudad de Barcelona.
En mayo de 2023 se aprobó definitivamente la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la primera del Estado desde la promulgación de la Constitución. Entró en vigor el 26 de mayo del año pasado y conlleva una serie de cambios que afectan tanto a las personas inquilinas como a las propietarias.
Una de estas novedades es el índice que regula los precios de los alquileres y que ha entrado en vigor el 16 de marzo de 2024, después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Destacamos
FAQs
1. En Barcelona, cuando alquilo una vivienda, ¿la propiedad me puede poner el precio que quiera?
No, en los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual, el precio de alquiler en Barcelona está limitado. Esto significa que la cuota de cada vivienda tiene un máximo fijado por la norma.
2. Pero, ¿cuál es el precio máximo que me pueden pedir por un alquiler de vivienda habitual?
El precio máximo de alquiler viene marcado por la parte alta de la horquilla de precios del índice establecido por el Estado. O sea, este índice da un rango de precios que va desde el precio más bajo al precio más alto.
Este es el margen de negociación que existe dentro de la regulación marcada por el índice que la persona propietaria y persona arrendataria tendrán que pactar.
3. ¿Y de qué depende que se aplique el índice de precio?
El precio máximo de alquiler dependerá de si la propiedad es o no gran tenedora:
- Si la propiedad es gran tenedora, el precio del alquiler obligatoriamente será el menor de estos dos precios:
- Lo que resulte de aplicar el índice de referencia.
- Si la vivienda ha sido alquilada en los últimos 5 años, lo que resulte de actualizar la renta del contrato de arrendamiento anterior.
Si la renta de este último contrato resultase superior a la que resultaría de aplicar el índice de referencia, el gran tenedor obligatoriamente deberá aplicar la fijada en ese índice.
Si en los últimos cinco años no ha estado vigente ningún contrato de arrendamiento, la renta será la que fije el índice de referencia.
Si la propiedad NO es gran tenedora, deberá fijar obligatoriamente la renta del contrato anterior que hubiera estado vigente sobre la vivienda en los últimos 5 años. La ley permite que, si el índice de referencia fija una renta inferior, la propiedad voluntariamente (no está obligada) podría optar por establecer la fijada en el índice de referencia.
Si en los últimos cinco años no ha estado vigente ningún contrato de arrendamiento, la renta será la que fije el índice de referencia.
El rango de precios fijados (índice de referencia) se puede consultar únicamente en el índice de referencia de precios del alquiler del Estado.
4. ¿Esta regulación a qué contratos afecta?
En Barcelona, se aplica a todos aquellos contratos firmados después de la publicación del índice de referencia de precios de alquiler.
5. ¿Cuál es el índice de referencia que marca el precio máximo de alquiler actualmente?
El único índice de referencia del precio del alquiler es el publicado por el Estado.
6. Entonces, ¿si se cumplen estas condiciones, no me pueden incrementar el precio de alquiler por encima de las limitaciones establecidas anteriormente?
Solo se puede incrementar el precio de alquiler del contrato anterior, hasta un máximo del 10%, si se cumple alguna de estas condiciones:
- La vivienda se ha rehabilitado o se han realizado mejoras en temas de eficiencia energética o accesibilidad en los dos años anteriores al nuevo contrato.
- El nuevo contrato se firma por un período de 10 o más años o se fija un derecho de prórroga de 10 o más años al que la persona arrendataria podrá acogerse voluntariamente.
7. ¿Qué ocurre si ya tengo un contrato de alquiler vigente previo a la publicación del índice?
Pues que, respecto a la limitación de rentas, la nueva regulación de los alquileres no te afectará. La limitación del alquiler solo será de aplicación a los contratos firmados después de la publicación de la declaración de Barcelona como zona de mercado residencial tensionada.
8. ¿Cómo se actualiza el precio anual de los contratos vigentes durante todo el año 2024?
Para todos aquellos contratos vigentes que cumplan la correspondiente anualidad antes del 31 de diciembre de 2024 se establece que:
- Si la propiedad es gran tenedora, el incremento se podrá pactar, pero en ningún caso superar el 3% o el aumento del IPC si este es inferior al 3%.
- Si no es gran tenedora, el incremento podrá pactarse entre las partes y, en caso de no existir pacto, no podrá superar el 3% o el aumento del IPC si este es inferior al 3%.
9. ¿La persona propietaria tiene la obligación de hacerme un contrato nuevo cuando se acabe el que tenía?
No. Si bien la ley 12/2023, de 24 de mayo limita el precio de alquiler que tendrá que tener el nuevo contrato en zonas residenciales tensionadas, no obliga al propietario a tener que hacer un nuevo contrato de alquiler con el mismo inquilino.
10. Si me hacen un nuevo contrato, ¿me pueden añadir nuevos gastos o cuotas?
No, no se podrán pactar nuevas cuotas o gastos que no hubiesen sido pactados en el contrato anterior.
11. De acuerdo, la propiedad no me tiene que renovar el contrato obligatoriamente, pero ¿está obligada a prorrogármelo de alguna manera sin hacer un nuevo contrato?
En el caso de Barcelona, por el hecho de que toda la ciudad haya sido declarada zona de mercado residencial tensionado, la propiedad sí que tendrá la obligación de prorrogar de manera extraordinaria los contratos de arrendamiento de vivienda si la persona arrendataria lo solicita. Esta prórroga tendrá una duración anual, pero se podrá extender un máximo de 3 años.
Esta norma se tiene que cumplir obligatoriamente tanto si la propiedad es gran tenedora como si no lo es y es aplicable en todo contrato de arrendamiento que se acabe.
12. ¿Esta prórroga extraordinaria se aplica solo en los nuevos contratos que se firmen a partir de la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda, o también en los contratos firmados antes, pero que acaben más tarde del 26 de mayo de 2023?
La prórroga extraordinaria es aplicable desde el momento de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 (el 26 de mayo de 2023) para todos los contratos, incluso, para los firmados antes de su entrada en vigor, por el hecho de ser una medida extraordinaria.
13. ¿Hay alguna excepción por la cual la propiedad no me tenga que prorrogar de manera extraordinaria el contrato obligatoriamente?
Sí. Hay las excepciones siguientes:
- Que haya un acuerdo de las partes que fije otros plazos o condiciones diferentes para la prórroga.
- Que las partes hayan subscrito un nuevo contrato con las limitaciones de renta legalmente establecidas.
- Que el arrendador necesite la vivienda para sí mismo o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial que le atribuya la vivienda habitual por sentencia judicial, o para sus familiares en primer grado (pares/madres o hijos/hijas).
14. ¿Cuántas prórrogas extraordinarias puedo solicitar una vez acabe el contrato?
La prórroga es anual hasta un máximo de 3 años.
15. ¿Por qué en Barcelona el precio del alquiler está limitado?
Porque así lo establece la Ley Estatal por el derecho a la vivienda 12/2023 y porque Barcelona ha sido declarada zona de mercado residencial tensionado.
16. ¿Qué significa zona de mercado residencial tensionado?
Significa que se trata de un ámbito en el que no hay vivienda asequible para la población que reside.
Declarar una zona de mercado residencial tensionado requiere presentar una memoria justificando este hecho. Esto implica que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. Y también que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado residencial tensionado un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
Si bien Barcelona se declaró zona de mercado residencial tensionado en junio de 2023 por parte del Ayuntamiento de Barcelona, la aplicación de los límites del precio de alquiler que prevé la Ley 12/2023 es a partir de la publicación de la resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
17. ¿Cuándo se considera que la propiedad es gran tenedora?
En Barcelona, se considera gran tenedora (GT) la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más viviendas (sea en titularidad física o jurídica).
Cabe decir que, con carácter general, una propiedad gran tenedora es la persona física o jurídica que es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
Solo en zona residencial de mercado tensionado (ZRMT) una propiedad será GT la persona física o jurídica titular de 5 o más viviendas.
18. ¿Qué ocurre si el propietario no respeta la ley y se establece contractualmente una renta superior? ¿Existe algún organismo específico para reclamarlo?
Sí, ciertamente se puede reclamar mediante vía judicial: Reclamación judicial de cantidades posterior a la firma del contrato. También en los organismos de defensa de los consumidores.
19. ¿Estos límites también se aplican en los contratos de temporada?
No, los contratos de temporada están exentos de la aplicación de ese cuerpo normativo.
20. ¿Qué ocurre si firmo un contrato de temporada que de facto es de vivienda habitual?
Se tratará de un fraude de ley y, en el supuesto de que la propiedad no reconozca que estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda, deberían iniciarse las acciones judiciales pertinentes.
21. ¿Qué pasa si la vivienda no ha sido arrendada en los cinco años anteriores al 26/05/2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023)?
Independientemente de si la propiedad es o no gran tenedora, se aplicará el índice correspondiente.
22. ¿Qué información debe constar en el nuevo contrato?
El nuevo contrato debe incluir, entre otros datos (art. 31 Ley 12/2023):
- El valor del índice de referencia (€/m²) acompañado del documento que genera el sistema de indexación de los precios del alquiler.
- Si el alquiler viene determinado por un contrato anterior, se hará constar la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente en los últimos cinco años.
23. ¿Cómo puedo recibir asesoramiento sobre mi caso particular?
Todas las preguntas y respuestas anteriores ofrecen una guía rápida para entender las líneas básicas de la nueva normativa que regula los alquileres. Para obtener más información, desde la Red de Oficinas de la Vivienda de Barcelona te podemos ofrecer asesoramiento legal. A través del servicio 'Vivienda te llama' podrás concertar una cita para recibir una atención telefónica personalizada sin necesidad de ir a la oficina presencialmente. En el supuesto de que solo sea posible hacer el trámite de manera presencial, se dará día y hora para recibir atención a una oficina.
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