Los días 18 y 19 de octubre expertos, legisladores y activistas debaten sobre la nueva Ley Estatal de Vivienda en una jornada de trabajo que lleva por título «Ley Estatal de Vivienda: un nuevo paradigma». A lo largo de estos dos días se debatirán todos los aspectos que tienen que ver con el derecho a la vivienda: políticas de vivienda y buenas prácticas de las administraciones, regulación de los alquileres, urbanismo sostenible, desahucios y emergencia habitacional y experiencias internacionales.
La vicepresidenta segunda y Ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz, la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra y la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau abrirán las jornadas. La Concejal de Vivienda y Rehabilitación del Ayuntamiento de Barcelona, Lucía Martín, participará en una mesa redonda que analizará el papel de las administraciones públicas como garantes del derecho a la vivienda centrándose en ejemplos de buenas prácticas. Esta mesa estará moderada por Lidia Muñoz, alcaldesa de Sant Feliu de Llobregat y directora de Habitatge Metropolis Barcelona. El gerente de Vivienda y Rehabilitación del Ayuntamiento de Barcelona, Javier Buron, participará en la mesa sobre presupuestos y fiscalidad.
Las jornadas contarán también con la participación de expertos en vivienda entre los que destacamos la doctora en Derecho y asesora jurídica en vivienda, Elga Molina, el abogado urbanista y experto en políticas urbanas, Iñigo Maguregi, el economista y profesora de la UB , Montse Pareja Eastway y el catedrático de derecho administrativo de la UB, Julio Ponce.
Aportaciones del Ayuntamiento de Barcelona a la Ley Estatal de Vivienda
El Ayuntamiento de Barcelona ha hecho llegar al Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana del Gobierno de España una propuesta de articulado para que la futura ley estatal de vivienda provoque un cambio estructural de las políticas de vivienda en todo el Estado. La propuesta pone sobre la mesa cuatro objetivos, que se basan en la necesidad de ampliar el parque de alquiler social y asequible, cambiar hacia un nuevo modelo económico en contra de la especulación inmobiliaria y que incentive el alquiler, atender la emergencia habitacional y la regulación del alquiler, y construir un nuevo modelo de gobernanza de las políticas públicas de vivienda con la participación de todos los agentes sociales.
Uno de los puntos claves de la propuesta es la regulación de precios del alquiler, imprescindible para que se blinde la regulación catalana. La propuesta del Ayuntamiento de Barcelona apuesta por un régimen legal que obligue a las administraciones públicas a declarar parte o todo un municipio como zona de mercado tensionado cuando se den ciertas circunstancias. En este sentido, los precios del alquiler no podrán superar ni el precio del contrato anterior ni el precio marcado por el índice de precio de referencia y será posible incrementar el precio hasta un 10% en función de las características concretas de la vivienda alquilado. Además del precio, la norma deberá incorporar la modificación de leyes vigentes como la Ley de Arrendamientos Urbanos, se incorporarán condiciones restrictivas para garantizar al menos una primera renovación del contrato pasando de 5 y 7 años a 10 y 14 años de duración, y se creará un registro administrativo de alquileres para luchar contra el fraude.
Otro de los aspectos clave es la protección de las familias en situación de vulnerabilidad. En cuanto a la prohibición de los desahucios abiertos, el texto legal propuesto prevé la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) de modo que la mediación tenga que ser obligatoria. La propiedad, con la excepción de aquellos particulares que a su vez se encuentren en situación de vulnerabilidad, deberá acreditar haber intentado previamente la mediación.
En cuanto al alquiler social, este deberá ser de ofrecimiento obligatorio en el caso de impago de alquiler y ocupaciones sin título habilitante cuando la propiedad sea un gran tenedor, una entidad financiera y fondos de inversión, así como también en aquellos casos de ejecuciones hipotecarias. En este sentido la concejala de Vivienda y Rehabilitación también hace un llamamiento a aprovechar la ley para blindar la corresponsabilidad de los grandes tenedores que estarían obligados a ofrecer una alternativa habitacional a las familias vulnerables, un aspecto que contemplaba la legislación catalana pero que suspendió el Tribunal Constitucional.
Otro punto clave es la vivienda protegida. La propuesta establece el objetivo de alcanzar un mínimo del 15% de viviendas sociales en un plazo máximo de 20 años en todos los municipios de más de 5.000 habitantes y promover la rehabilitación del parque existente. Para ello, se prevé un incremento del gasto público del 1% del PIB en un plazo de cinco años, y del 1,5% en diez años.
Para ello, se incentivará la compra publica de parque existente a través de derechos de adquisición preferente siguiendo el modelo francés, por el que las administraciones públicas pueden comprar vivienda ligeramente por debajo del precio de mercado. La norma estatal deberá permitir a las comunidades autónomas y los municipios a poder intervenir en la promoción privada y dar cobertura a iniciativas como la de destinar el 30% de nuevas promociones y grandes rehabilitaciones a vivienda protegida. Martín ha recordado que esta medida ya ha sido aprobada en Barcelona y que la propuesta del Ayuntamiento pretende blindar a través de la Ley Estatal de Vivienda.
Aparte, en zonas con margen de crecimiento, como el área metropolitana de Barcelona, se establecen unas reservas estatales mínimas de vivienda protegida tanto en suelo urbanizable como en suelo ya urbanizado. La propuesta persigue, además, cambiar el régimen jurídico de la vivienda protegida de todas las comunidades autónomas para que a partir de la aprobación de la ley todas las nuevas promociones de VPO mantengan la calificación y protección de forma permanente.
Otra línea propuesta por el Ayuntamiento es la lucha contra la especulación inmobiliaria y el impulso del alquiler. La propuesta contempla la fiscalidad como una herramienta imprescindible para este fin y prevé orientar las bonificaciones fiscales tanto para empresas como para particulares hacia el alquiler por debajo de los índices de precios, el alquiler protegido y la rehabilitación.
En este sentido, se prevé mantener las bonificaciones actuales del impuesto de sociedades que tienen sociedades de gestión inmobiliaria como las entidades de alquiler de viviendas (EDAV), las SOCIMIs y las instituciones de inversión colectiva (IIC), sólo cuando destinen al menos la mitad de sus activos en el alquiler de viviendas, con diferentes proporciones de alquiler protegido o por debajo de los índices de precios de manera obligatoria. Con estas medidas se estima que podría llegar a 100.000 alquileres protegidos y 100.000 más a precios por debajo de los índices de referencia.
En cuanto a particulares, propietarios de más de 3 millones de viviendas en todo el Estado, el actual modelo fiscal establece una reducción del 60% de los ingresos por alquiler a la hora de tributar el IRPF. La nueva propuesta limitaría esta bonificación a 7 viviendas en alquiler, un límite que no se aplicaría en caso de que las viviendas se destinaran a alquiler asequible o protegido. En este supuesto, además, la reducción del 60% se ampliaría al 80 y al 99% respectivamente. Además, para incentivar la rehabilitación de viviendas, la reducción por tributar el IRPF se podría ampliar al 70% en caso de que éste se rehabilite. Por último, se propone también que las ayudas públicas a la rehabilitación o alquiler de la vivienda estén exentas de tributación.
Finalmente, el Ayuntamiento también prevé establecer un marco jurídico adecuado para que todos los agentes implicados puedan participar a formular y evaluar las políticas públicas de vivienda. Estos agentes son administraciones, empresas y particulares que producen y comercializan servicios inmobiliarios, y también el tejido asociativo formado por personas que viven de alquiler y también familias hipotecadas de renta media y baja. Para ello, las administraciones públicas deberán regular e incentivar la creación de asociaciones de arrendadores e inquilinos, que en Barcelona y al conjunto del territorio vive un fenómeno de expansión en forma de los sindicatos de vivienda, un tipo de organización muy presente en otros países europeos como Alemania.