Els dies 18 i 19 d’octubre experts, legisladors i activistes debaten sobre la nova Llei Estatal d’Habitatge en una jornada de treball que porta per títol “Llei estatal d’Habitatge: un nou paradigma”. Al llarg d’aquests dos dies es debatran tots els aspectes que tenen a veure amb el dret a l’habitatge: polítiques d’habitatge i bones pràctiques de les administracions, regulació dels lloguers, urbanisme sostenible, desnonaments i emergència habitacional i experiències internacionals.
La vicepresidenta segona i Ministra de Treball i Economia Social, Yolanda Díaz, la ministra de Drets Socials i Agenda 2030, Ione Belarra i l’alcaldessa de Barcelona, Ada Colau obriran les jornades. La Regidora d’Habitatge i Rehabilitació de l’Ajuntament de Barcelona, Lucía Martín, participarà en una taula rodona que analitzarà el paper de les administracions públiques com a garants del dret a l’habitatge centrant-se en exemples de bones pràctiques. Aquesta taula estarà moderada per Lídia Muñoz, alcaldessa de Sant Feliu de Llobregat i directora d’Habitatge Metropolis Barcelona. El gerent d’Habitatge i Rehabilitació de l’Ajuntament de Barcelona, Javier Buron, participarà a la taula sobre pressupostos i fiscalitat.
Les jornades comptaran també amb la participació d’experts en habitatge entre els quals destaquem la doctora en Dret i assessora jurídica en habitatge, Elga Molina, l’advocat urbanista i expert en polítiques urbanes, Iñigo Maguregi, l’economista i professora de la UB, Montse Pareja Eastway i el catedràtic de dret administratiu de la UB, Julio Ponce.
Aportacions de l’Ajuntament de Barcelona a la Llei Estatal d’Habitatge
L’Ajuntament de Barcelona ha fet arribar al Ministeri de Transport, Mobilitat i Agenda Urbana del Govern d’Espanya una proposta d’articulat perquè la futura llei estatal d’habitatge provoqui un canvi estructural de les polítiques d’habitatge a tot l’Estat. La proposta posa sobre la taula quatre objectius, que es basen en la necessitat d’ampliar el parc de lloguer social i assequible, canviar cap a un nou model econòmic en contra de l’especulació immobiliària i que incentivi el lloguer, atendre l’emergència habitacional i la regulació del lloguer, i construir un nou model de governança de les polítiques públiques d’habitatge amb la participació de tots els agents socials.
Un dels punts claus de la proposta és la regulació de preus del lloguer, imprescindible perquè es blindi la regulació catalana. La proposta de l’Ajuntament de Barcelona aposta per un règim legal que obligui les administracions públiques a declarar part o tot un municipi com a zona de mercat tensionat quan es donin certes circumstàncies. En aquest sentit, els preus del lloguer no podran superar ni el preu del contracte anterior ni el preu marcat per l’índex de preu de referència i serà possible incrementar el preu fins a un 10% en funció de les característiques concretes de l’habitatge llogat. A més a més del preu, la norma haurà d’incorporar la modificació de lleis vigents com la Llei d’Arrendaments Urbans, s’incorporaran condicions restrictives per garantir almenys una primera renovació del contracte passant de 5 i 7 anys a 10 i 14 anys de durada, i es crearà un registre administratiu de lloguers per lluitar contra el frau.
Un altre aspecte clau és la protecció de les famílies en situació de vulnerabilitat. Quant a la prohibició dels desnonaments oberts, el text legal proposat preveu la reforma de la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC) de manera que la mediació hagi de ser obligatòria. La propietat, amb l’excepció d’aquells particulars que al seu torn es trobin en situació de vulnerabilitat, haurà d’acreditar haver intentat prèviament la mediació.
Pel que fa al lloguer social, aquest haurà de ser d’oferiment obligatori en el cas d’impagament de lloguer i ocupacions sense títol habilitant quan la propietat sigui un gran tenidor, una entitat financera i fons d’inversió, així com també en aquells casos d’execucions hipotecàries.
Un altre punt clau de la proposta és l’impuls de l’habitatge protegit. La proposta estableix l’objectiu d’arribar a un mínim del 15% d’habitatges socials en un termini màxim de 20 anys a tots els municipis de més de 5.000 habitants i promoure la rehabilitació del parc existent. Per fer-ho, es preveu un increment de la despesa pública de l’1% del PIB en un termini de cinc anys, i de l’1,5% en deu anys.
Per aconseguir-ho, s’incentivarà la compra publica de parc existent a través de drets d’adquisició preferent seguint el model francès, pel qual les administracions públiques poden comprar habitatge lleugerament per sota del preu de mercat. La norma estatal haurà de permetre a les comunitats autònomes i als municipis a poder intervenir en la promoció privada i donar cobertura a iniciatives com la de destinar el 30% de noves promocions i grans rehabilitacions a habitatge protegit. Martín ha recordat que aquesta mesura ja ha estat aprovada a Barcelona i que la proposta de l’Ajuntament pretén blindar-la a través de la Llei Estatal d’Habitatge.
A banda, en zones amb marge de creixement, com l’àrea metropolitana de Barcelona, s’estableixen unes reserves estatals mínimes d’habitatge protegit tant en sòl urbanitzable com en sòl ja urbanitzat. La proposta persegueix, a més, canviar el règim jurídic de l’habitatge protegit de totes les comunitats autònomes perquè a partir de l’aprovació de la llei totes les noves promocions d’HPO mantinguin la qualificació i protecció de manera permanent.
Una altra línia d’acció proposada per l’Ajuntament és la lluita contra l’especulació immobiliària i l’impuls del lloguer. La proposta contempla la fiscalitat com una eina imprescindible per a aquest fi i preveu orientar les bonificacions fiscals tant per a empreses com per a particulars cap al lloguer per sota dels índexs de preus, al lloguer protegit i la rehabilitació.
En aquest sentit, es preveu mantenir les bonificacions actuals de l’impost de societats que tenen societats de gestió immobiliària com les entitats de lloguer d’habitatges (EDAV), les SOCIMIs i les institucions d’inversió col·lectiva (IIC), només quan destinin almenys la meitat dels seus actius al lloguer d’habitatges, amb diferents proporcions de lloguer protegit o per sota dels índexs de preus de manera obligatòria. Amb aquestes mesures s’estima que podria arribar a 100.000 lloguers protegits i a 100.000 més a preus per sota dels índexs de referència.
Pel que fa a particulars, propietaris de més de 3 milions d’habitatges a tot l’Estat, l’actual model fiscal estableix una reducció del 60% dels ingressos per lloguer a l’hora de tributar l’IRPF. La nova proposta limitaria aquesta bonificació a 7 habitatges en lloguer, un límit que no s’aplicaria en cas que els habitatges es destinessin a lloguer assequible o protegit. En aquest supòsit, a més, la reducció del 60% s’ampliaria al 80 i al 99% respectivament. A més, per tal d’incentivar la rehabilitació d’habitatges, la reducció per tributar l’IRPF es podria ampliar al 70% en cas que aquest es rehabiliti. Per últim, es proposa també que les ajudes públiques a la rehabilitació o lloguer de l’habitatge estiguin exemptes de tributació.
Finalment, l’Ajuntament també proposa establir un marc jurídic adequat perquè tots els agents implicats puguin participar a formular i avaluar les polítiques públiques d’habitatge. Aquests agents són administracions, empreses i particulars que produeixen i comercialitzen serveis immobiliaris, i també el teixit associatiu format per persones que viuen de lloguer i també famílies hipotecades de renda mitjana i baixa. Per aconseguir-ho, les administracions públiques hauran de regular i incentivar la creació d’associacions d’arrendadors i inquilins, que a Barcelona i al conjunt del territori viu un fenomen d’expansió en forma dels sindicats d’habitatge, un tipus d’organització molt present a altres països europeus com Alemanya.