El passat 7 de juliol es va reunir la segona sessió de la comissió no permanent per l’estudi sobre la regulació dels lloguers de l’Ajuntament de Barcelona. En aquesta segona sessió s’ha parlat d’experiències internacionals en la regulació de preus del lloguer. Per fer-ho s’han convidat experts i agents socials de diversos països que han explicat la seva experiència. Hi han participat la coordinadora de la Campanya Housing Justice For All a Nova York, Cea Weaver; el Portaveu Polític del Sinn Féin en habitatge, Eoin Ó Broin; el portaveu del Sindicat de Llogateres, Jaime Palomera; la responsable de l’Oficina de l’Habitatge del Consell Comarcal Tarragona i assessora jurídica en Dret Immobiliari, Elga Molina; el director Càtedra UNESCO d’habitatge a la Universitat Rovira i Virgili; Sergio Nasarre; el director adjunt de l‘Agència de l’Habitatge de Catalunya, Jaume Font; i Ana Puig-Pey; directora del màster de Direcció d’Empreses Immobiliàries Innovadores i avaluadora dels programes LIFE, SOCRATES y JESICA de la UE. La comissió ha estat presidida per la regidora del grup municipal d’ERC, Eva Baró, i la vicepresidència ha anat a càrrec de la regidora d’Habitatge i Rehabilitació, Lucía Martín.
La comissió va quedar aturada després de la primera sessió a causa de la crisi sanitària i s’ha aprovat un nou calendari que constarà de tres sessions, al setembre es parlarà sobre el marc competencial i els escenaris potencials en la regulació de lloguers, en la sessió d’octubre es debatrà sobre els seus impactes socials, econòmics i urbanístics i al novembre se n’exposaran les conclusions.
Després de la crisi financera de 2008 els preus de l’habitatge, i en especial del lloguer, van augmentar molt afectant molt negativament l’assequibilitat. Va passar a Barcelona però també a altres ciutats. El Portaveu Polític del Sinn Féin en habitatge, Eoin Ó Broin, ha explicat com també ha passat a Dublín on el lloguer s’ha enfilat fins als 2000 euros de mitjana. Tant Ó Broin com la coordinadora de la Campanya Housing Justice For All a Nova York, Cea Weaver, han parlat de la influència que ha tingut en aquesta pujada la compra d’edificis per part de grans propietaris. Weaver ha explicat que a Nova York ha crescut en els últims anys el percentatge de grans propietaris que tenen més de 20 edificis amb uns 30 habitatges cadascun. Ó Broin ha parlat de l’augment de “propietaris semiprofessionals” que compren habitatges només per llogar-los, i de com a Irlanda s’ha desincentivat amb impostos, cosa que ha fet que marxessin a altres països, com per exemple Espanya, Portugal o Grècia.
Aquest escenari ha fet que molts països prenguessin algun tipus de mesura de control del lloguer, sobretot aquells on el parc de lloguer és més important. En aquest sentit, la regidora d’Habitatge i Rehabilitació, Lucía Martín, ha explicat la necessitat de tenir aquest debat, conèixer les experiències internacionals i adoptar mesures a Barcelona, on el mercat de lloguer és del 40% tot i que s’intueix que guanyarà pes.
Exemples internacionals
Aquesta segona sessió s’ha centrat a analitzar experiències internacionals de regulació del lloguer. La regulació del lloguer no és un fenomen nou. Weaver ha explicat que a Nova York ja fa més de 100 anys que es regula d’alguna manera. Però també s’ha parlat d’experiències bastant recents, com la de França, que ha calculat un índex de preu segons les dimensions i l’any de construcció i, en el qual, la propietat no pot posar un preu que estigui ni per sobre el 20% ni per sota el 30% d’aquest índex. Per la seva banda, Dinamarca, que aplica controls al lloguer des de 1979, també té un índex semblant. Es calcula a través del cost, les millores aplicades a l’habitatge i un benefici raonable per part de la propietat, que es tracta d’un percentatge que es fa públic mitjançant una ordenança.
La responsable de l’Oficina de l’Habitatge del Consell Comarcal Tarragona, Elga Molina, però, ha destacat el sistema de regulació alemany. Es tracta d’un sistema molt sofisticat basat en unes taules que estableixen el preu per metre quadrat segons un conjunt de característiques. El sistema neix als anys setanta però fins al 2015 és voluntari, tot i que s’aplicava en un 90% dels contractes. Això demostra, segons Molina, que és un sistema molt robust perquè sorgeix del consens d’associacions de propietaris, llogaters i administració. Tot i això, la regulació s’ha endurit aquest 2019 a Berlín, on s’ha aplicat una semi-congelació dels preus, també en els lloguers preexistents, amb un topall de 13 euros al metre quadrat, un preu que és inferior a Barcelona, on la mitjana és de 14 euros.
Per Molina aquestes experiències demostren que una regulació efectiva que solucioni el problema de l’assequibilitat de l’habitatge a partir, tant de regular el preu inicial com les actualitzacions, garantir un benefici raonable a la propietat evitant abusos i afavorint la previsibilitat i transparència per les dues parts. La durada dels contractes és un aspecte clau. Països com França i Alemanya han regulat, a més del preu, una pròrroga forçosa que no permet fer fora el llogater si no s’està incomplint el contracte o es necessita l’habitatge per ús personal o d’un familiar. També cal buscar un sistema d’actualització de la renda que eviti tant pujades abusives com lloguers de renda antiga en els que la propietat perd el benefici raonable.
Regulació i oferta
Un dels debats més freqüents quan es parla de regulació del lloguer és que aquesta mesura reduiria l’oferta de lloguer. En aquest sentit, el representant del Sindicat de Llogateres, Jaime Palomera, ha dit que aquesta disjuntiva és tramposa, ja que no té en compte el moment històric en el qual es va fer la regulació a Espanya. Els detractors de la regulació diuen que amb les regulacions que es van fer el 1920 i 1964 va baixar l’oferta, però no expliquen que, amb el Decret Boyer, que eliminava la pròrroga forçosa, també va baixar. Aquesta desregulació es va produir als anys 90 en ple auge del neoliberalisme, quan es va començar a tractar l’habitatge com un actiu financer creient pensant que així augmentaria l’oferta i seria més assequible. Això no va passar i l’oferta va baixar perquè el de l’habitatge no és un mercat de competència perfecte. Palomera ha manifestat, doncs, que és el conjunt de les polítiques d’habitatge que, a Espanya, van anar orientades a potenciar el mercat de compra.
Un altre aspecte en què han coincidit diversos ponents és la necessitat de recuperar l’habitatge d’ús turístic i fer que torni al mercat de lloguer com a residència habitual. En aquest sentit, Palomera també ha parlat de la importància que l’augment del 62% d’oferta d’habitatge de lloguer d’aquests mesos a conseqüència de la crisi sanitària no sigui volàtil i s’estabilitzi.
El lloguer com a forma de vida
Amb tot això veiem com la regulació del lloguer és, com han dit tots els ponents, una eina necessària però no única, com ha recordat Palomera “no serà la panacea ni l’apocalipsi”. I, perquè funcioni, ha d’anar acompanyada d’altres polítiques que facin que els ciutadans vegin el lloguer com una forma de vida vàlida i viable a llarg termini i no sigui només una alternativa per aquells que no tenen prou diners per comprar-se una casa o un pis, tal com ha manifestat el director Càtedra UNESCO d’habitatge a la Universitat Rovira i Virgili, Sergio Nasarre.
Això passa per una regulació global, ja que com ha recordat Nasarre, tocar un element, com ara els preus, afecta la resta i cal buscar legislacions que mirin el context general i busquin l’equilibri. Cal, més enllà d’una regulació, un conjunt de polítiques que incentivin el lloguer a través de la política fiscal i, com ha recordat el director de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, Jaume Font, fer-la bé, perquè una mala regulació del lloguer pot anar en contra dels seus objectius.
Un altre element que han destacat Weaver i Palomera, representants de moviments llogaters, és la capacitat d’organització de les persones que viuen de lloguer. Weaver ha parlat de la llarga tradició de sindicats de llogaters a Nova York, on la seva organització ja reuneix a cinc milions de persones i ha aconseguit que es tingui dret a un advocat si et volen fer fora de casa. Palomera ha parlat de la importància que la regulació del lloguer vagi de la mà de l’extensió de drets col·lectius i que aquestes organitzacions tinguin capacitat de representació i negociació col·lectiva.
En resum, la regulació del lloguer ha de servir, com ha resumit Molina, per tenir un mercat del lloguer transparent objectiu i que funcioni a llarg termini. Això, com han coincidit tots els ponents, anirà a favor, no només de les persones llogateres, sinó d’aquelles persones en situació de vulnerabilitat. Recursos que es destinaven, fins ara, a ajudes al lloguer, podran anar a qui més ho necessita.