Consejos para comprar o vender una vivienda

¿Tienes dudas sobre el procedimiento de compra? ¿Qué garantías tienes? Aquí encontrarás toda la información con respecto a las reglas del juego en materia de vivienda.

Los derechos y los deberes en la compra y venta de vivienda

La disciplina de vivienda es un concepto relativamente nuevo que nace con la Ley del Derecho a la Vivienda del 2007 (CAT). Esta ley aporta un marco claro con respecto a los derechos y deberes de los diferentes agentes que interactúan en el mercado inmobiliario.

Este concepto permite la existencia de unas pautas claras que definen el concepto de la vivienda digna. Asimismo, establece una serie de obligaciones y de derechos para las personas que tienen la propiedad de una vivienda.

¿Quieres saber qué derechos y deberes tienes en la compra y la venta de vivienda?

Encuentra aquí los consejos más importantes con respecto a tu contrato de compraventa, que te permitirán conocer los derechos y los deberes de cada una de las partes:

Comprobar el estado de la vivienda

Antes de comprar un piso, es imprescindible hacer una revisión a fondo tanto del piso como de la finca. Uno de los aspectos que hay que tener en cuenta es la antigüedad del edificio y el estado general de las fachadas. En caso de que no sea el óptimo, hay que comprobar si la comunidad de vecinos o el Ayuntamiento tienen previstas obras de rehabilitación, y cómo pueden incidir en el estado general del piso.

Por otra parte, es recomendable asegurarse de que no haya grietas en las paredes, revisar la estanquidad de la cubierta, las instalaciones comunes (ascensores, calefacción central, etcétera) y la calidad de los materiales.

Hay que prestar atención a posibles flexiones en los techos y el suelo, la calidad de la carpintería y los pavimentos, el sistema de calefacción, el estado de los servicios, los cuartos de baño y las cocinas.

El tamaño y la distribución son factores determinantes para la comodidad. El espacio de una vivienda puede medirse en metros cuadrados útiles o en metros cuadrados construidos, que representan un 15 % más que los útiles. Conocer esta diferencia es imprescindible a la hora de buscar piso. Aparte de eso, es aconsejable ver si la distribución de las habitaciones se ajusta a las propias necesidades.

También se debe verificar el estado de los elementos que afectan directamente a la calidad de vida. La iluminación natural, la contaminación acústica baja, la protección térmica y la limpieza del ambiente son elementos esenciales para el confort de un hogar.

Uno de los aspectos de los que hay que tener más cuidado, especialmente en los pisos de segunda mano, son las instalaciones de agua, luz y gas.

Comprobar la propiedad

Nadie puede vender un piso si no es el propietario legal. Para verificar que la persona que te vende el piso es el legítimo propietario, hay que comprobarlo en el Registro de la Propiedad, en el que el nombre y los apellidos de los propietarios del piso deben coincidir con los datos del vendedor.

Direcciones del Registro de la Propiedad en Barcelona

Registro de la Propiedad número 12
Carrer de Provença, 275
08037 Barcelona
Tel. 932 151 442

 

El resto de registros
Carrer de Joan Miró, 19-21
08005 Barcelona
Tel. 932 212 499 

Comprobar la calificación urbanística

La calificación urbanística de una vivienda es fundamental, ya que puede limitar la realización de obras e, incluso, imposibilitar la obtención de una hipoteca.

Para conocer la calificación urbanística de una finca, debes pedir cita previa en el Departamento de Documentación e Información Urbanística del Ayuntamiento de Barcelona.

Si la vivienda está afectada por algún plan urbanístico, es recomendable pedir los detalles para poder valorar las ventajas y los inconvenientes.

Vivienda nueva: cargas y pagos

El comprador debe hacerse cargo de los siguientes gastos:

  • Precio de la vivienda.
  • IVA, si se trata de una obra nueva (actualmente lo son el 10 % de las viviendas).
  • A partir del 1 de enero del 2013, el tipo que se aplicará será del 10 %, excepto para viviendas en régimen especial de protección oficial o promoción pública, que se mantendrá en el 4 %. Más información, en el web de la Agencia Tributaria.
  • Impuesto sobre actos jurídicos documentados. Más información, en el web de la Agencia Tributaria.
  • Derivados de la constitución de hipoteca (notario, registro de la propiedad, gestoría y tributos) o gastos de cancelación de hipoteca en caso de subrogación de hipoteca (notario, registro de la propiedad, gestoría y tributos). Queda exento del gasto por actos jurídicos documentados. Se debe presentar el formulario.
  • Honorarios del notario, correspondientes al otorgamiento de la escritura pública y sus copias.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad, que no suele superar el 1 %.
  • Relativos a la gestoría, derivados de la tramitación de documentación a Hacienda, de la liquidación de impuestos y de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura pública de compraventa.
  • Contratación de servicios: luz, agua, gas, etcétera.

 

En caso de que se constituya una hipoteca, deberá asumir los gastos de un seguro que, como mínimo, asegure los riesgos que se deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros. Asimismo, será necesario negociar con la entidad financiera los gastos de apertura del préstamo, cancelaciones parciales, etcétera.

Vivienda de segunda mano: cargas y pagos

Gastos a cargo del comprador:

  • Antes de comprar un piso, es crucial comprobar que la vivienda está libre de cargas y que el propietario está al corriente de todos los pagos.
  • Precio de la vivienda.
  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), si es una vivienda de segunda mano. Tipo impositivo en Cataluña:
    • Tipo de gravamen en negocios sobre bienes inmuebles: 10 %. (Ley 1/2013, de 16 de julio, del Tipo Impositivo Aplicable a las Transmisiones Patrimoniales Onerosas de Bienes Inmuebles). Si se trata de una vivienda de protección oficial, el tipo impositivo es del 7 %, con independencia de cuándo se haya adquirido.
    • Tipo de gravamen en la adquisición de la vivienda habitual para familias numerosas: 5 %, siempre que se cumplan simultáneamente los requisitos previstos por la Ley 21/2001, de 28 de diciembre.
    • Tipo de gravamen en la adquisición de la vivienda habitual para minusválidos: 5 %, siempre que se cumplan simultáneamente los requisitos previstos por la Ley 21/2001, de 28 de diciembre.
    • Tipo de gravamen en la adquisición de la vivienda habitual para jóvenes: 5 %, siempre que se cumplan los requisitos previstos por la Ley 31/2002, de 30 de diciembre.
  • Los gastos derivados tanto de la constitución como de la cancelación de hipoteca:
    • Notario.
    • Registro de la propiedad.
    • Gestoría.
    • Tributos: AJD al 0,1 %, en viviendas declaradas protegidas, y 1,5 %, en el resto de supuestos.
  • Honorarios del notario, correspondientes al otorgamiento de la escritura pública y sus copias.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad, que no suele superar el 1 %.
  • Relativos a la gestoría, derivados de la tramitación de documentación a Hacienda, de la liquidación de impuestos y de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura pública de compraventa.
  • Contratación de servicios: luz, agua, gas, etcétera.

 

En caso de que se constituya una hipoteca, deberá asumir los gastos de un seguro que, como mínimo, asegure los riesgos que se deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros. Asimismo, será necesario negociar con la entidad financiera los gastos de apertura del préstamo, cancelaciones parciales, etcétera.

Comunidad de propietarios

Para empezar esta nueva etapa con buen pie, es importante comprobar que el vendedor está al corriente del pago de las cuotas de la comunidad de propietarios. En caso contrario, el comprador debe hacerse cargo legalmente del pago de cuotas atrasadas de hasta un año. Para verificar este dato, hay que pedírselo al administrador de la finca o, si no lo tiene, al presidente de la comunidad de propietarios.

Si la vivienda forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en los estatutos se puede consultar la participación que tendrás en los gastos de mantenimiento, las posibles limitaciones de uso en el interior de la vivienda y el régimen por el que se rigen los elementos y los espacios comunes.

Para comprobar las variables anteriores, se pueden solicitar los estatutos de la comunidad, si es conveniente, y un certificado del secretario de la comunidad sobre la situación del pago de los gastos de la comunidad.

Servicios básicos

Una vez elegida la vivienda, hay que darse de alta en los servicios básicos de luz, agua, gas y teléfono. La contratación de estos servicios corresponde al arrendatario en el caso de los pisos de alquiler, o al propietario con respecto a los pisos de compra.

La contratación de los servicios de luz y gas se puede hacer en cualquier compañía, puesto que el mercado ha sido liberalizado.

Seguros

Un contrato de seguros siempre se debe formalizar por escrito. El asegurador queda obligado a entregar la póliza al asegurado, que es un documento en el que obligatoriamente debe identificarse el asegurador, el asegurado, el agente de seguros y el concepto por el que se asegura. También se debe especificar la naturaleza del riesgo cubierto, los objetos que se aseguran, la suma asegurada y el importe de la prima.

La mayoría de entidades bancarias exigen la contratación de un seguro a la hora de conceder un crédito hipotecario.

Hay tres tipos básicos de seguros:

Seguro de daños de la vivienda

Es obligatorio por ley y cubre el continente (la estructura) de la vivienda. En caso de pérdida total del bien inmueble, la compañía aseguradora liquida la deuda pendiente a la entidad financiera. El resto del importe, hasta cubrir el total del valor cubierto, lo entrega al asegurador.

El valor de este seguro puede oscilar entre 75 y 100 euros por año.

 

Seguro de multirriesgo de la vivienda

Este seguro cubre tanto la estructura de la vivienda (el continente, igual que el seguro de daños de la vivienda) como los objetos que contiene (desde electrodomésticos, joyas y muebles hasta la responsabilidad civil a terceros). Aunque las cuotas son muy diferentes dependiendo de cada caso y del valor asegurado, el precio puede oscilar sobre 150 euros al año.

 

Seguro de vida o de amortización de préstamo

A pesar de no ser obligatorio, es un tipo de seguro muy aconsejable, ya que cubre las contingencias de defunción, invalidez absoluta e invalidez permanente, aunque, normalmente, no cubre la invalidez parcial. Puede costar anualmente unos 200 euros.

Por otra parte, la Ley de Ordenación de la Edificación exige a los promotores que contraten un seguro de daños materiales o un seguro de caución (a elección del promotor), para garantizar que responderá por los daños que se produzcan en la vivienda.

De este modo, si la vivienda tiene algún tipo de daño estructural (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga, etcétera), o manifiesta tener vicios causados por defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, el promotor (constructor, cooperativas, etcétera) deberá indemnizar al propietario del piso.

 

Estos tipos de seguros entran en vigor en el momento en el que la obra se aprueba y el comprador se convierte en el propietario. Sin embargo, hay que tener en cuenta que solo cubre diez años en el caso de defectos estructurales, y tres años por vicios o defectos que incumplan las normas de habitabilidad del edificio.

Publicidad, información y oferta

La Ley 24/1991 de la Vivienda regula, entre otros, la publicidad, la información y la oferta:

  • Superficie: debe referirse a la superficie útil de la vivienda, que es la que corresponde a los espacios interiores del inmueble, descontando los tabiques y los muros. Por el contrario, la superficie construida es la suma de todas las superficies del inmueble, que, en el caso de una vivienda plurifamiliar, incluirá además la parte que corresponda de la superficie de los elementos comunes.
  • Oferta económica: en el precio de venta deben especificarse los conceptos que incluye. Si no se comprenden, se entenderá que no se incluyen los impuestos, las tasas y otros gastos que legalmente sean a cargo del comprador.
  • Información en la oferta: se debe facilitar información suficiente sobre las condiciones básicas de la vivienda, como la dimensión y el diseño, el nivel de calidad de la construcción, el grado de aislamiento acústico y térmico, la titularidad, las cargas y gravámenes del inmueble, las condiciones de uso, los servicios que hay al alcance, los gastos previsibles de mantenimiento, los requisitos económicos y de financiación de la oferta y los tributos que gravan la propiedad. Con respecto a viviendas de obra nueva, además, es necesario que conste la información relativa a las licencias o las autorizaciones administrativas, las fechas de construcción y, si se trata de viviendas acabadas, los datos de la garantía obligatoria.

Documentos para realizar la compraventa de un piso de segunda mano

  • Título de propiedad (se puede solicitar en el Registro de la Propiedad)
  • Plano de la vivienda.
  • Certificación de dominio y cargas. Se puede solicitar dirigiendo una nota simple al Registro de la Propiedad.
  • Certificado catastral de la vivienda.

 

Además, el vendedor tiene la obligación de aportar lo siguiente:

  • Cédula de habitabilidad (art. 26, Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda). El artículo 132.a de la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda prevé la posibilidad de exonerar de manera expresa de esta obligación, siempre que, por medio de un informe emitido por un técnico competente, se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad después de que se ejecuten las obras de rehabilitación.
  • Certificado de aptitud si el edificio ha tenido que pasar una inspección técnica.
  • Nota simple informativa del Registro de la Propiedad actualizada.
  • Escritura de la declaración de obra nueva y división horizontal, y de los estatutos de la comunidad de propietarios si ya han sido otorgados, en su caso.
  • Documentación necesaria para contratar los servicios y los suministros de la vivienda.
  • Garantías de la vivienda (si la vivienda tiene menos de diez años, es obligatorio aportar un seguro de diez años por vicios y desperfectos de estructura)..
  • Documentación relativa a la hipoteca constituida, en su caso (solicitar justificantes o certificados respecto a que se está al corriente en el pago de la cuota hipotecaria).
  • Escritura de compraventa del vendedor o, si no se tiene, datos registrales de la vivienda. Si el vendedor no facilita estos datos, simplemente con la dirección del inmueble se puede ir al Registro de la Propiedad.
  • Recibo de pago de la última anualidad del IBI, en el que conste el valor catastral del inmueble, un dato fundamental a efectos de hacer frente a numerosos impuestos.
  • Certificado relativo al estado de deudas de los transmitentes con la comunidad, en el que también deben constar los gastos ordinarios aprobados pendientes de repartir.

 

Es relevante, además, pedir la calificación urbanística de la vivienda para verificar su legalidad urbanística. Se puede solicitar tanto al vendedor como a los servicios urbanísticos del Ayuntamiento.

Documentos para realizar la compraventa de un piso nuevo

  • Certificado de final de obra
  • Cédula de habitabilidad
  • Licencia de primera ocupación
  • Garantía obligatoria
  • Conexión a la red de servicio general de los servicios previstos por red
  • Cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras
  • Libro del edificio
  • División del crédito hipotecario, en su caso, entre todas las entidades registrales del inmueble

 

Si se compra sobre plano, es imprescindible comprobar que las cantidades entregadas por el comprador están garantizadas mediante un aval o una póliza de seguros. Así se asegura que estas cantidades se invertirán en la construcción de la vivienda y que se devolverán al comprador en caso de incumplimiento o no finalización de la obra.

El contrato de compra de un piso sobre plano debe incluir los siguientes puntos:

  • La fecha prevista de entrega de la vivienda, incluyendo una penalización a cargo del vendedor en caso de retraso.
  • Precio total de la vivienda, incluyendo los impuestos que la gravan.
  • Formas de pago. Debe hacerse referencia a la existencia o no de hipotecas, a la subrogación (si el comprador asume la hipoteca, lo que no está obligado a hacer) y su posible cancelación.
  • Anexados al contrato, deben aparecer estos documentos:
    • Plano de situación del edificio.
    • Plano de la vivienda, con la especificación de la superficie útil construida y las mediciones acreditadas por técnicos competentes. Si hay anexos, hay que diferenciar las mediciones.
    • Memoria de cualidades de la vivienda.
    • Croquis de las instalaciones de electricidad, gas y agua.

 

Si el vendedor incumple el contrato, el comprador puede reclamar, e incluso exigir, la resolución del contrato, con la devolución previa de las cantidades satisfechas.

En caso de que se incumpla el plazo de entrega de la vivienda, el comprador podrá reclamar las cantidades pactadas en concepto de penalización.

Cédula de habitabilidad

Todas las viviendas, tanto las que son nuevas como las usadas o las que son fruto de una gran rehabilitación, deben disponer de cédula de habitabilidad, que es el documento que garantiza el cumplimiento de los niveles mínimos de habitabilidad exigibles en una vivienda. Además, en los inmuebles de nueva construcción, la cédula garantiza que se cumplen los controles de calidad obligatorios en la construcción de viviendas.

Es imprescindible tener esta cédula para poder darse de alta en los servicios de agua, electricidad y gas.

Solo un técnico especializado (arquitecto, arquitecto técnico o aparejador) puede certificar la habitabilidad de un piso y expedir la cédula. La búsqueda de un profesional que se encargue de esta tarea puede hacerse en línea:

 

Hay que tener en cuenta que este documento caduca al cabo de quince años de ser expedido, por lo tanto, debe tramitarse de nuevo una vez que se supere este plazo.

Las cédulas de habitabilidad se pueden tramitar en la Red de Oficinas de la Vivienda de Barcelona.

Los impresos para solicitar las cédulas de habitabilidad se pueden obtener a través de la página web de Vivienda de la Generalitat de Catalunya.

Contrato y escritura pública

Un comprador se convierte legítimamente en propietario de una vivienda al firmar un contrato privado en el que se especifican los derechos y las obligaciones tanto del vendedor como del comprador.

El contrato de compraventa de una vivienda debe identificar claramente estos puntos:

  • Identificación del vendedor y del comprador, reconocimiento de su capacidad legal para contratar y el carácter con el que actúan.
  • Descripción del inmueble y anexos (garaje, trasteros, etcétera).
  • Superficie útil.
  • Zonas comunitarias y estatutos de la comunidad de propietarios, si los hubiera.
  • Situación geográfica.
  • Cargas que la puedan gravar.
  • Datos registrales.
  • Situación económica del inmueble (recibos de impuestos y certificados de pago).
  • Precio y modalidad de pago.
  • Impuestos aplicables (IVA o ITP [impuesto de transmisiones patrimoniales]).
  • Reparto de los gastos económicos de la compraventa.
  • Momento de entrega de las llaves.
  • Plazo para otorgar la escritura pública.
  • Condiciones de compraventa.
  • Condiciones de subrogación de la hipoteca en caso de que haya alguna.
  • Penalizaciones aplicables a las dos partes en caso de incumplimiento del contrato.

 

Al margen de estos puntos, es recomendable que se pacte la sumisión de las dos partes a un arbitraje de consumo gratuito como vía para resolver posibles conflictos.

No obstante, el comprador no se convertirá en propietario legal de la vivienda hasta que un notario eleve a escritura pública el contrato firmado previamente con el comprador. En esta escritura, aparte de los datos consignados en el contrato privado, también se deben reflejar estos puntos:

  • Cargas que pesan sobre la vivienda. El notario tiene la obligación de realizar una última comprobación de la situación registral de la finca. El comprador puede renunciar a esta última comprobación, pero no es aconsejable.
  • Justificante del pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). El notario debe anexar a la escritura una fotocopia del último recibo del IBI satisfecho por el vendedor.
  • Sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa.
  • Distribución de los gastos de la operación entre las partes.
  • Liquidación de los gastos notariales, con mención expresa de la base de aplicación de los aranceles, número de arancel aplicado y los honorarios que correspondan.
  • Se debe leer la escritura íntegramente ante el notario en el momento de la firma. Una vez que las partes han firmado la escritura pública, se procede a inscribirla en el Registro de la Propiedad, pero previamente se deben haber pagado los impuestos que correspondan, en especial los que gravan la misma transmisión.

 

Hay que tener en cuenta que el comprador tiene derecho a elegir al notario que hará la escritura pública de la compraventa.

Antes de inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad, deben liquidarse en la Administración correspondiente los impuestos que gravan la operación, que en el caso de la vivienda de segunda mano es el impuesto de transmisiones patrimoniales.

El registro de la propiedad es voluntario, pero es muy recomendable realizarlo para protegerse de posibles fraudes. Además, hay que tenerlo si posteriormente se quiere realizar una nueva transmisión de la vivienda.

Poner una vivienda en venta

El propietario de una vivienda la puede vender directamente al comprador. No obstante, es aconsejable el asesoramiento de un profesional.

Una opción es vender la vivienda mediante un intermediario. En este caso, hay que tener en cuenta si se cede o no al intermediario la exclusividad de vender la vivienda. El mercado de intermediarios para la venta de viviendas se ha liberalizado y, por lo tanto, no existe la exclusividad para actuar como intermediarios en la venta de viviendas. A pesar de ello, hay que asegurarse de la profesionalidad y experiencia del intermediario que escogemos.

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