Porta d'entrada a un domicili

Consells per comprar o vendre un habitatge

Tens dubtes sobre el procediment de compra? Quines garanties tens? Aquí trobaràs tota la informació respecte a les regles del joc en matèria d’habitatge.

Els drets i els deures en la compra i la venda d’habitatge

La disciplina d’habitatge és un concepte relativament nou que neix amb la Llei del dret a l’habitatge del 2007. Aquesta llei aporta un marc clar respecte als drets i deures dels diferents agents que interactuen en el mercat immobiliari.

Aquest concepte permet l’existència d’unes pautes clares que defineixen el concepte de l’habitatge digne. Així mateix, estableix un seguit d’obligacions i de drets a les persones que tenen la propietat d’un habitatge.

Vols saber quins drets i deures tens en la compra i la venda d’habitatge?

Troba aquí els consells més importants respecte al teu contracte de compravenda que et permetran conèixer els drets i els deures de cadascuna de les parts.

Comprovar l’estat de l’habitatge

Abans de comprar un pis, és imprescindible fer una revisió a fons tant del pis com de la finca. Un dels aspectes que cal tenir en compte és l'antiguitat de l'edifici i l'estat general de les façanes. En cas que no sigui òptim, cal comprovar si la comunitat de veïns o l'Ajuntament hi tenen previstes obres de rehabilitació, i com poden incidir en l’estat general del pis.

D’altra banda, és recomanable comprovar que no hi hagi esquerdes a les parets i revisar l'estanquitat de la coberta, les instal·lacions comunes (ascensors, calefacció central, etc.) i la qualitat dels materials.

Cal parar atenció a possibles flexions en els sostres i el terra, la qualitat de la fusteria i els paviments, el sistema de calefacció, l'estat dels serveis, les cambres higièniques i les cuines.

Les dimensions i la distribució són factors determinants per a la comoditat. L'espai d'un habitatge pot mesurar-se en metres quadrats útils o en metres quadrats construïts, els quals representen un 15% més que els útils. Conèixer aquesta diferència és imprescindible a l'hora de cercar pis. A banda d’això, és aconsellable veure si la distribució de les habitacions s'ajusta a les nostres necessitats.

També s’ha de verificar l’estat d’elements que afecten directament la qualitat de vida. La il·luminació natural, la contaminació acústica, la protecció tèrmica i la netedat de l’ambient són elements essencials per al confort d'una llar.

Un dels aspectes dels quals s'ha de tenir més cura, especialment en els pisos de segona mà, són les instal·lacions d'aigua, llum i gas. 

Comprovar la propietat

Ningú no pot vendre un pis si no n'és el propietari legal. Per verificar que la persona que ven el pis n'és el legítim propietari, cal comprovar-ho en el Registre de la Propietat, en el qual el nom i els cognoms del propietari del pis han de coincidir amb les dades de la persona que el ven.

Adreces del Registre de la Propietat a Barcelona:

Registre de la Propietat número 12
Carrer de Provença, 275
08037 Barcelona
Tel. 932 151 442

 

La resta de registres
Carrer de Joan Miró, 19-21
08005 Barcelona
Tel. 932 212 499 

Comprovar la qualificació urbanística

La qualificació urbanística d'un habitatge és fonamental, ja que pot limitar l'execució d'obres i, fins i tot, impossibilitar l'obtenció d'una hipoteca.

Per saber la qualificació urbanística d'una finca, has de demanar cita prèvia al Departament de Documentació i Informació Urbanística de l'Ajuntament de Barcelona.

Si l'habitatge està afectat per algun pla urbanístic, és recomanable demanar-ne els detalls per poder-ne valorar els avantatges i els inconvenients.

Habitatge nou: càrregues i pagaments

El comprador s'ha de fer càrrec de les despeses següents:

  • Preu de l’habitatge.
  • IVA, si es tracta d'una obra nova (actualment ho són el 10% dels habitatges).
  • A partir de l’1 de gener de 2013, el tipus per aplicar serà del 10%, excepte per a habitatges en règim especial de protecció oficial o promoció pública, que es mantindrà al 4%. Més informació al web de l'Agència Tributària.
  • Impost sobre actes jurídics documentats. Més informació al web de l’Agència Tributària.
  • Les derivades de la constitució d'hipoteca (notari, registre de la propietat, gestoria, i tributs) i/o les de cancel·lació d'hipoteca en cas de subrogació d'hipoteca (notari, registre de la propietat, gestoria i tributs). Queda exempta la despesa d’actes jurídics documentats. (Se n’ha de presentar el formulari).
  • Honoraris del notari, corresponents a l'atorgament de l'escriptura pública i les còpies.
  • Inscripció en el Registre de la Propietat, que no acostuma a superar l'1%.
  • Les relatives a la gestoria, derivades de la tramitació de documentació a Hisenda, de la liquidació d’impostos i de la inscripció en el Registre de la Propietat de l’escriptura publica de compravenda.
  • Contractació de serveis: llum, aigua, gas, etc.

 

En cas que es constitueixi una hipoteca, haurà d’assumir les despeses d’una assegurança que, com a mínim, asseguri els riscos que derivin de causes fortuïtes, de força major i de danys a tercers. Així mateix, serà necessari negociar amb l’entitat financera les despeses d’obertura del préstec, cancel·lacions parcials, etc.

Habitatge de segona mà: càrregues i pagaments

Despeses a càrrec del comprador

  • Abans de comprar un pis, és crucial comprovar que l'habitatge està lliure de càrregues i que el propietari està al corrent de tots els pagaments.
  • Preu de l’habitatge.
  • Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) si és un habitatge de segona mà. Tipus impositiu a Catalunya:
    • Tipus de gravamen en negocis sobre béns immobles: 10%. (Llei 1/2013, del 16 de juliol, del tipus impositiu aplicable a les transmissions patrimonials oneroses de béns immobles). Si es tracta d'un habitatge de protecció oficial, el tipus impositiu és el 7%, amb independència de quan s'hagi adquirit.
    • Tipus de gravamen en l’adquisició de l’habitatge habitual per famílies nombroses:5%, sempre que es compleixin simultàniament els requisits previstos per la Llei 21/2001, de 28 de desembre.
    • Tipus de gravamen en l’adquisició de l’habitatge habitual per persones amb discapacitat:5%, sempre que es compleixin simultàniament els requisits previstos per la Llei 21/2001, de 28 de desembre.
    • Tipus de gravamen en l’adquisició de l’habitatge habitual per joves:5%, sempre que es compleixin els requisits previstos per la Llei 31/2002, de 30 de desembre.
  • Les despeses derivades tant de la constitució com de la cancel·lació d’hipoteca:
    • Notari.
    • Registre de la propietat.
    • Gestoria.
    • Tributs: AJD al 0,1% en habitatges declarats protegits i 1,5% en la resta de supòsits.
  • Honoraris del notari, corresponents a l'atorgament de l'escriptura pública i les còpies.
  • Inscripció en el Registre de la Propietat, que no acostuma a superar l'1%.
  • Les relatives a la gestoria, derivades de la tramitació de documentació a Hisenda, de la liquidació d’impostos i de la inscripció en el Registre de la Propietat de l’escriptura publica de compravenda.
  • Contractació de serveis: llum, aigua, gas, etc.

 

En cas que es constitueixi una hipoteca, haurà d’assumir les despeses d’una assegurança que, com a mínim, asseguri els riscos que derivin de causes fortuïtes, de força major i de danys a tercers. Així mateix, serà necessari negociar amb l’entitat financera les despeses d’obertura del préstec, cancel·lacions parcials, etc.

Comunitat de propietaris

Per començar aquesta nova etapa amb bon peu, és important comprovar que el venedor està al corrent del pagament de les quotes de la comunitat de propietaris. En cas contrari, el comprador s'ha de fer càrrec legalment del pagament de les quotes endarrerides de fins a un any. Per verificar aquesta dada, cal demanar-la a l'administrador de la finca o, si no la té, al president de la comunitat de propietaris.

Si l'habitatge forma part d'un edifici en règim de propietat horitzontal, en els estatuts es pot consultar la participació que tindreu en les despeses de manteniment, les possibles limitacions d'ús a l'interior de l'habitatge i el règim pel qual es regeixen els elements i els espais comuns.

Per comprovar les variables anteriors, es poden sol·licitar els estatuts de la comunitat, si escau, i un certificat del secretari de la comunitat sobre la situació del pagament de les despeses de la comunitat.

Serveis bàsics

Un cop hem triat el nostre habitatge hem de donar-nos d'alta dels serveis bàsics de llum, aigua, gas i telèfon. La contractació d'aquests serveis correspon al llogater en el cas dels pisos de lloguer, o al propietari pel que fa als pisos de compra.

La contractació dels serveis de llum i gas es pot fer en qualsevol companyia, atès que el mercat ha estat liberalitzat. 

Assegurances

Un contracte d'assegurances sempre s'ha de formalitzar per escrit. L'assegurador resta obligat a lliurar la pòlissa a l'assegurat, que és un document en què obligatòriament ha d'identificar-se l'assegurador, l'assegurat, l'agent d'assegurances i el concepte pel qual s'assegura. També s'hi ha d'especificar la naturalesa del risc cobert, els objectes que s'asseguren, la suma assegurada i l'import de la prima.

La majoria d'entitats bancàries exigeixen la contractació d'una assegurança a l'hora de concedir un crèdit hipotecari.

Hi ha tres tipus bàsics d'assegurances:

Assegurança de danys de l'habitatge

És obligatòria per llei i cobreix el continent (l'estructura) de l'habitatge. En cas de pèrdua total del bé immoble, la companyia asseguradora liquida el deute pendent a l'entitat financera. La resta de l'import, fins a cobrir el total del valor cobert, el lliura a l'assegurador.

El valor d'aquesta assegurança pot oscil·lar entre 75 i 100 euros per any.

 

Assegurança de multirisc de l'habitatge

Aquesta assegurança cobreix tant l'estructura de l'habitatge (el continent, igual que l'assegurança de danys de l'habitatge), com els objectes que conté (des d'electrodomèstics, joies o mobles fins a la responsabilitat civil a tercers). Tot i que les quotes són molt diferents depenent de cada cas i del valor assegurat, el preu pot rondar els 150 euros l'any.

 

Assegurança de vida o d'amortització de préstec

Tot i no ser obligatòria, és un tipus d'assegurança molt aconsellable, ja que cobreix les contingències de defunció, invalidesa absoluta i invalidesa permanent, encara que, normalment, no cobreix la invalidesa parcial. Pot costar anualment uns 200 euros.

D’altra banda, la Llei d'ordenació de l'edificació exigeix als promotors que contractin una assegurança de danys materials o una assegurança de caució (a elecció del promotor), per garantir que respondrà pels danys que es produeixin a l'habitatge.

D'aquesta manera, si l'habitatge té algun tipus de dany estructural (cimentació, suports, bigues, forjats, murs de càrrega, etc.), o manifesta tenir vicis causats per defectes dels elements constructius o de les instal·lacions, el promotor (constructor, cooperatives, etc.) haurà d'indemnitzar el propietari del pis.

 

Aquests tipus d'assegurances entren en vigor en el moment en què s'aprova l'obra i el comprador esdevé el propietari. Tanmateix, cal tenir en compte que només cobreix deu anys en el cas de defectes estructurals, i tres anys per vicis o defectes que incompleixin les normes d'habitabilitat de l'edifici.

Publicitat, informació i oferta

La Llei 24/1991 de l'habitatge regula, entre d'altres, la publicitat, la informació i l'oferta:

  • Superfície: S'ha de referir a la superfície útil de l’habitatge, que és la que correspon als espais interiors de l’immoble, sense tenir en compte els envans i els murs. Per contra, la superfície construïda és la suma de totes les superfícies de l'immoble que, en el cas d'un habitatge plurifamiliar, inclourà a més la part que correspongui de la superfície dels elements comuns.
  • Oferta econòmica: En el preu de venda s'han d'especificar els conceptes que inclou. Si no s’hi comprenen, s'entendrà que no hi són inclosos els impostos, les taxes i altres despeses que legalment siguin a càrrec del comprador.
  • Informació en l'oferta: S'ha de facilitar informació suficient sobre les condicions bàsiques de l'habitatge, com ara la dimensió i el disseny, el nivell de qualitat de la construcció, el grau d'aïllament acústic i tèrmic, la titularitat, les càrregues i els gravàmens de l'immoble, les condicions d'ús, els serveis que hi ha a l'abast, les despeses previsibles de manteniment, els requisits econòmics i de finançament de l'oferta, i els tributs que graven la propietat. Pel que fa a habitatges d'obra nova, a més, cal que hi consti la informació relativa a les llicències o les autoritzacions administratives, les dates de construcció i, si es tracta d’habitatges acabats, les dades de la garantia obligatòria.

Documents per dur a terme la compravenda d'un pis de segona mà

  • Títol de propietat (es pot sol·licitar en el Registre de la Propietat)
  • Plànol de l'habitatge
  • Certificat de domini i càrregues. Es pot sol·licitar adreçant una nota simple al Registre de la Propietat.
  • Certificat cadastral de l’habitatge

 

A més, el venedor té l'obligació d'aportar:

  • Cèdula d'habitabilitat (art.26 Llei 18/2007 del dret a l’habitatge). L’art. 132.a de la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, preveu la possibilitat d’exonerar de manera expressa aquesta obligació, sempre que, per mitjà d’un informe emès per un tècnic competent, s’acrediti que l’habitatge pot obtenir la cèdula d’habitabilitat després que s’executin les obres de rehabilitació.
  • Certificat d’aptitud, si l’edifici ha hagut de passar una inspecció tècnica.
  • Nota simple informativa del Registre de la Propietat actualitzada.
  • Escriptura de la declaració d’obra nova i divisió horitzontal i, si escau, dels estatus de la comunitat de propietaris, si ja han estat atorgats.
  • Documentació necessària per contractar els serveis i els subministraments de l’habitatge.
  • Garanties de l'habitatge (si l’habitatge te menys de deu anys, és obligatori aportar una assegurança de deu anys per vicis i desperfectes d'estructura).
  • Documentació relativa a la hipoteca constituïda, si és el cas (demanar justificants o certificats que garanteixin que s’està al corrent en el pagament de la quota hipotecària).
  • Escriptura de compravenda del venedor o, si no se’n té, dades registrals de l'habitatge. Si el venedor no facilita aquestes dades, simplement amb l'adreça de l'immoble es pot anar al Registre de la Propietat.
  • Rebut de pagament de l'última anualitat de l’IBI, en què consta el valor cadastral de l'immoble, una dada fonamental a l'efecte de fer front a nombrosos impostos.
  • Certificat relatiu a l’estat de deutes dels transmissors amb la comunitat, en el qual també han de constar les despeses ordinàries aprovades pendents de repartir.

 

És rellevant, a més, demanar la qualificació urbanística de l'habitatge per verificar-ne la legalitat urbanística. Es pot sol·licitar tant al venedor com als serveis urbanístics de l'Ajuntament.

Documents per dur a terme la compravenda d'un pis nou

  • Certificat de final d'obra
  • Cèdula d'habitabilitat
  • Llicència de primera ocupació
  • Garantia obligatòria
  • Connexió a la xarxa de servei general dels serveis previstos per xarxa
  • Compliment de les condicions imposades en la llicència d'obres
  • Llibre de l'edifici
  • Divisió del crèdit hipotecari, si escau, entre totes les entitats registrals de l’immoble

 

Si es compra sobre plànol, és imprescindible comprovar que les quantitats lliurades pel comprador estan garantides mitjançant un aval o una pòlissa d'assegurances. Així es garanteix que aquestes quantitats s'invertiran en la construcció de l'habitatge i que es retornaran al comprador en cas d’incompliment o no finalització de l’obra.

El contracte de compra d'un pis sobre plànol ha d’incloure els punts següents:

  • La data prevista de lliurament de l'habitatge, inclosa una penalització a càrrec del venedor en cas de retard.
  • El preu total de l'habitatge, inclosos els impostos que el graven.
  • Els mètodes de pagament. S'ha de fer referència a l’existència o no d'hipoteques, a la subrogació (si el comprador assumeix la hipoteca, cosa que no està obligat a fer) i a la possible cancel·lació.
  • Annexats al contracte, hi han d'aparèixer aquests documents:
    • Plànol de situació de l’edifici
    • Plànol de l’habitatge, amb l’especificació de la superfície útil construïda i els mesuraments acreditats per tècnics competents. Si hi ha annexos, cal diferenciar els mesuraments.
    • Memòria de qualitats de l'habitatge
    • Croquis de les instal·lacions d’electricitat, gas i aigua

 

Si el venedor incompleix el contracte, el comprador pot reclamar, i fins i tot demanar, la resolució del contracte, amb la devolució prèvia de les quantitats satisfetes.

En cas que s’incompleixi el termini de lliurament de l'habitatge, el comprador podrà reclamar les quantitats pactades en concepte de penalització.

Cèdula d’habitabilitat

Tots els habitatges, tant els que són nous com els usats, com els que són fruit d'una gran rehabilitació, han de tenir cèdula d'habitabilitat, que és el document que garanteix el compliment dels nivells mínims d'habitabilitat exigibles en un habitatge. A més, en els immobles de nova construcció, la cèdula garanteix que es compleixen els controls de qualitat obligatoris en la construcció d'habitatges.

És imprescindible tenir aquesta cèdula per poder-se donar d'alta dels serveis d'aigua, electricitat i gas.

Només un tècnic especialitzat (arquitecte, arquitecte tècnic o aparellador) pot certificar l'habitabilitat d'un pis i expedir-ne la cèdula. La recerca d'un professional que s'encarregui d'aquesta tasca pot fer-se en línia:

 

Cal tenir en compte que aquest document caduca al cap de quinze anys de ser expedit i, per tant, s'ha de tramitar de nou un cop se superi aquest termini.

Les cèdules d’habitabilitat es poden tramitar a la Xarxa d’Oficines de l’Habitatge de Barcelona.

Els impresos per sol·licitar les cèdules d'habitabilitat es poden obtenir a través de la pàgina web d'Habitatge de la Generalitat de Catalunya.

Contracte i escriptura pública

Un comprador es converteix legítimament en propietari d'un habitatge en signar un contracte privat en què s'especifiquen els drets i les obligacions tant del venedor com del comprador.

El contracte de compravenda d'un habitatge ha d'identificar clarament aquests punts:

  • Identificació del venedor i del comprador, reconeixement de la seva capacitat legal per contractar, i el caràcter amb què actuen
  • Descripció de l'immoble i annexos (garatge, trasters, etc.)
  • Superfície útil
  • Zones comunitàries i estatuts de la comunitat de propietaris, si n’hi ha
  • Situació geogràfica
  • Càrregues que el puguin gravar
  • Dades registrals
  • Situació econòmica de l'immoble (rebuts d'impostos i certificats de pagament)
  • Preu i modalitat de pagament
  • Impostos aplicables (IVA o ITP —impost de transmissions patrimonials—)
  • Repartiment de les despeses econòmiques de la compravenda
  • Moment de lliurament de les claus
  • Termini per atorgar l'escriptura pública
  • Condicions de compravenda
  • Condicions de subrogació de la hipoteca, en cas que n'hi hagi alguna
  • Penalitzacions aplicables a totes dues parts en cas d'incompliment del contracte

 

Al marge d'aquests punts, és recomanable que es pacti la submissió de totes dues parts a un arbitratge de consum gratuït com a via per resoldre possibles conflictes.

No obstant això, el comprador no esdevindrà propietari legal de l'habitatge fins que un notari elevi a escriptura pública el contracte signat prèviament amb el comprador. En aquesta escriptura, a banda de les dades consignades en el contracte privat, també s’hi han de reflectir aquests punts:

  • Càrregues que pesen sobre l'habitatge. El notari té l'obligació de fer una última comprovació de la situació registral de la finca. El comprador pot renunciar a aquesta última comprovació, però no és aconsellable.
  • Justificant del pagament de l'impost sobre béns immobles (IBI). El notari ha d'annexar a l'escriptura una fotocòpia de l'últim rebut de l'IBI satisfet pel venedor.
  • Subjecció a les disposicions legals i a les obligacions fiscals que es deriven de la compravenda.
  • Distribució de les despeses de l'operació entre les parts.
  • Liquidació de les despeses notarials, amb menció expressa de la base d'aplicació dels aranzels, número d'aranzel aplicat i els honoraris que corresponguin.
  • S’ha de llegir l’escriptura íntegrament davant del notari en el moment de la signatura. Un cop que les parts han signat l'escriptura pública, es procedeix a inscriure-la en el Registre de la Propietat, però prèviament s'han d'haver pagat els impostos que corresponguin, en especial els que graven la mateixa transmissió.

 

Cal tenir en compte que el comprador té dret a triar el notari que ha de fer l'escriptura pública de la compravenda.

Abans d'inscriure l'escriptura pública en el Registre de la Propietat, s'han de liquidar a l'Administració corresponent els impostos que graven l'operació, que en el cas de l'habitatge de segona mà és l'impost de transmissions patrimonials.

El registre de la propietat és voluntari, però és molt recomanable dur-lo a terme per protegir-se de possibles fraus. A més, cal tenir-lo si posteriorment es vol dur a terme una nova transmissió de l'habitatge. 

Posar un habitatge en venda

El propietari d’un habitatge el pot vendre directament al comprador. No obstant això, és aconsellable l'assessorament d'un professional.

Una opció és vendre l’habitatge mitjançant un intermediari. En aquest cas, cal tenir en compte si es cedeix o no a l’intermediari l'exclusivitat de vendre l'habitatge. El mercat d'intermediaris per a la venda d'habitatges s'ha liberalitzat, i per tant no existeix l'exclusiva per actuar com a intermediaris en la venda d'habitatges. Malgrat això, cal verificar la professionalitat i experiència de l'intermediari que escollim.

Comparteix aquest contingut