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Glosario de Vivienda

Aquí encontrarás información sobre todos los temas relacionados con la vivienda de Barcelona

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Acto jurídico documentado

Documento de carácter jurídico sobre el que se aplica un impuesto.

Acuerdo de comunidad

Acta de la reunión de la comunidad de propietarios en la que se aprueba hacer obras.

Administrador de fincas

Persona encargada de administrar inmuebles, tanto comunidades de propietarios como fincas de un solo propietario en régimen de arrendamiento.

AEDE

Ayuda estatal directa al pago de la entrada de una vivienda.

Alquiler

Es el contrato en virtud del que una persona —arrendador, propietario, usufructuario— se obliga a dar a otra —arrendatario, inquilino— el uso y disfrute de una vivienda para un tiempo determinado y a cambio de un precio concreto, la renta.

Alquiler asequible

El precio del alquiler de estas viviendas es inferior al del mercado después de ser incluidos en operaciones de la bolsa de alquiler, actuaciones de rehabilitación protegida o promociones de vivienda con protección.

Amortización

Pago que se realiza para devolver un préstamo.

Amortización anticipada

Posibilidad de devolver el préstamo —total o parcialmente— antes del tiempo pactado. Hay que saber si la entidad de crédito reconoce esta posibilidad y en qué condiciones —si establece una cantidad mínima y el importe de las comisiones—. En general, se suele cobrar un porcentaje sobre la cantidad amortizada de forma anticipada, para compensar el quebranto financiero que implica la alteración del calendario de amortización pactado.

API

Agente de la propiedad inmobiliaria. Profesional titulado que hace de mediador para facilitar que las partes interesadas acaben suscribiendo el contrato inmobiliario que se le ha encargado, sea de arrendamiento, de compraventa u otros contratos afines. Suele cobrar un porcentaje sobre el precio de la venta como contraprestación o comisión.

Arbitraje de consumo

Medio por el que se pueden resolver de manera no judicial los conflictos entre dos partes. Sin embargo, se requiere que estas se sometan voluntariamente al arbitraje. Las resoluciones arbitrales tienen valor judicial.

Arbitrio municipal de plusvalía

Antigua denominación del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos.

Arras

Dinero que equivale a una parte del precio de la vivienda y que el futuro comprador da al vendedor como garantía de que lo comprará en un periodo de tiempo determinado. Si se agota el plazo, el comprador pierde las arras. Si el vendedor no respeta el periodo acordado y vende la vivienda a otra persona, debe pagar el doble a quien había entregado las arras. Si la operación se cierra, las arras se consideran un pago a cuenta.

Arrendador

Propietario, persona que alquila un piso.

Arrendamiento

Alquiler de una vivienda a la persona que firma el contrato de arrendamiento y a las personas que conviven con ella.

Arrendatario

Inquilino, persona que firma el contrato de arrendamiento y ocupa la vivienda alquilada. Persona que alquila un bien inmueble.

Asiento

Referido a la vivienda, cada una de las inscripciones que el registrador realiza en el Registro de la Propiedad en lo referente a la vida de una casa.

Autopromotor

Persona que construye su vivienda porque es propietaria de un solar de uso residencial. Debe cumplir algunos requisitos: contratar a un arquitecto que redacte el proyecto técnico y dirija la obra; solicitar una licencia de obras al Ayuntamiento; pagar los impuestos correspondientes; firmar un contrato de obras en el que se incluyan plazos, materiales y precios con un contratista; firmar, ante notario, la escritura de obra nueva al final de la construcción; y, finalmente, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Autorización

Documento en el que el propietario autoriza al arrendatario a hacer obras en el interior de la vivienda.

Aval

Garantía de una tercera persona que asegura el pago del préstamo en caso de que no lo haga el titular. Es una garantía personal, ligada a la relación personal del avalador con el titular del préstamo. Si es un alquiler, el propietario puede pedir el aval además de la fianza.

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¿Sabes qué normas debe cumplir un piso turístico en Barcelona?

05/08/2019 - 11:37

Vivienda. Requisitos que debe cumplir un domicilio para poder ser registrado como piso turístico, y las obligaciones de propietarios e inquilinos.

Barcelona dispone de un parque de alojamientos turísticos extenso y legal, pero en la ciudad todavía existe también una oferta ilegal de estos servicios que resulta perjudicial para los arrendadores y para la ciudad.

La ciudad ofrece un amplio abanico de opciones de alojamientos turísticos que permiten a los visitantes tener una experiencia más inmersiva en la vida de la ciudad. Estos domicilios turísticos con licencia se ajustan a las directrices estipuladas en el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), en vigor desde 2017.

Paralelamente, en la ciudad se puede encontrar también una oferta ilegal de alojamientos turísticos, que son perjudiciales para los inquilinos, que pierden todo derecho a reclamación y priva a los propietarios de cualquier obligación, y también para la ciudad, ya que genera especulación, economía sumergida y su actividad no tiene un efecto positivo en el contexto de las comunidades de vecinos que los acogen.

 

¿Qué es un piso turístico?

Una vivienda de uso turístico es un alojamiento cedido por los propietarios a arrendatarios esporádicos, de forma directa o indirecta, a través de agencias, a cambio de una contraprestación económica para una estancia igual o inferior a 31 días.

Par que un piso turístico sea legal, los propietarios de las viviendas deben comunicar expresamente al Ayuntamiento su intención de ejercer tal actividad  la Administraciónde conceder una licencia que acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley.

Asimismo, el domicilio debe disponer de cédula de habitabilidad y no pueden alojarse más personas de las que esta establece. En lo que se refiere al interior del piso, debe estar en perfecto estado de higiene, amueblado y contener todos los elementos necesarios para su ocupación.

 

Obligaciones del propietario de una vivienda de uso turístico hacia la comunidad de vecinos

El propietario, directamente, o la agencia que gestiona la vivienda como negocio turístico, debe facilitar a los inquilinos y a los vecinos el teléfono para atender o resolver de manera inmediata las consultas o incidencias relativas a la actividad del piso. También debe garantizar un servicio de asistencia o mantenimiento para cualquier incidencia.

Eva Mur, Directora de los Servicios de Inspección del Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de Barcelona, menciona que el propietario también tiene “la obligación de dar un número de teléfono a los vecinos a través del cual estará disponible las 24 horas del día”, así como añadir el mismo número en la solicitud de licencia.

La Guardia Urbana y los mismos vecinos se pueden poner en contacto con el propietario en caso de queja, que derivará en expediente sancionador si no se soluciona el incidente por prte del propietario. Tres expedientes sancionadores en un año natural significan la anulación de la licencia.

 

Cómo saber si nos alojamos en un piso turístico ilegal

Se puede comprobar si un domicilio dispone de licencia municipal i que la dirección de esta corresponde con la del apartamento a través de la web del Ayuntamiento de Barcelona. Si la dirección no aparece, la web ofrece diversas formas de presentar una queja,  como enviarla directamente a través de la página o llamar al 010.

Para los inquilinos hay indicios de una posible ilegalidad si al inicio de la estancia se les aconseja no abrir la puerta a inspectores del Ayuntamiento, por ejemplo.

 

Trámites a seguir para el cese de la actividad de un piso turístico

El proceso administrativo habitual para clausurar la actividad de una vivienda de uso turístico ilegal puede durar de  a 12 meses, desde el inicio hasta archivar el expediente. Se trata de un período largo, dado que hay que cumplir con todas las garantías legales del proceso administrativo disciplinario.

Es necesario presentar la queja para iniciar la inspección de la vivienda y verificar su uso, en el caso que no cumpla la normativa vigente se iniciarán los trámites de cierre. El Ayuntamiento deberá notificar la incidencia al propietario.

En este punto, el propietario dispone de 10 días para presentar alegaciones y demostrar que la actuación que se le imputa que no es cierta. Si las alegaciones han sido estimadas se archiva el caso, en caso contrario se emitirá la Orden de Cese mediante notificación al propietario, que podrá presentar de nuevo recursos, argumentando la falsedad de los hechos o que el proceso no se llevó a cabo siguiendo la normativa, en tal caso el expediente se archivará.

Si no hay recursos o estos no prosperan, se procederá a comprobar y verificar el cese de la actividad irregular. Si esta actividad no ha cesado, se emitirá la orden de precinto, en caso que el propietario se oponga el Ayuntamiento deberá obtener una orden judicial.

El Ayuntamiento de Barcelona tiene la función de abrir expedientes y velar para que el proceso tenga fundamentos suficientes y aporte pruebas para que el juzgado, en última instancia, pueda emitir una orden de cese de la actividad basándose en la Ley del Turismo de Cataluña 13/2002.

El número de precintos forzados ha seguido una tendencia decreciente desde mediados de 2016, momento en el que se inició lo que Eva Mur llama “plan de choque para la regulación de los alojamientos turísticos”. En la segunda mitad del año, se cerraron 116 viviendas, a lo largo de todo el año siguiente tan sólo fueron 81, 70 en 2018 y 34 en la primera mitad de 2019.

En el mismo período de tiempo más propietarios han cumplido las órdenes de cese, con lo cual no fue necesario precintar el inmueble. “La aparición de pisos ilegales siguió creciendo hasta 2018, a partir de entonces la tendencia se invirtió drásticamente”, explica Eva Mur, que lo justifica con la aplicación de los mecanismos sancionadores, “cuando los propietarios comenzaron a recibir sanciones y multas se lo pensaron más, ya que no era rentable”.

En la segunda mitad de 2016, 121 pisos cesaron la actividad turística ilegal siguiendo la orden, 1075 lo hicieron en 2017, 1596 en 2018 y 650 en los primeros seis meses de 2019.

En el momento del inicio del plan de choque, las sanciones rondaban los 30.000 euros, actualmente oscilan entre los 60.000 y los 600.000, dependiendo de la reincidencia dentro de un año natural.

 

Qué puede pasar si reportamos un piso turístico ilegal mientras estamos alojados en él

El inquilino no sufrirá ninguna consecuencia en ningún caso, tanto si es quien ha reclamado como si el precinto llega por un expediente anterior. El procedimiento para precintar un piso turístico ilegal puede alargarse hasta varios meses.

En el caso que se lleve a cabo un precinto de un piso en el que se alojen turistas en ese momento, el Ayuntamiento los realojará sin ningún coste para ellos. Posteriormente, el consistorio cobrará esos gastos al propietario del piso sin licencia.

 

Cómo se solicita la licencia para un apartamento turístico

En lo que se refiere a los propietarios de los pisos que quieran pedir una licencia para un apartamento turístico, deben comunicar al Ayuntamiento su intención de ofrecer una HUT (Vivienda de Uso Turístico)

Las HUT son viviendas cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros y a cambio de una contraprestación económica, para una estancia temporal, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas por el Decreto 159/2012 del 20 de noviembre.

 

Requisitos del piso turístico

La vivienda debe cederse en su totalidad y debe cumplir las condiciones siguientes:

Disponer de cédula de habitabilidad y satisfacer en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas en general.

No puede ser ocupada con más plazas de las especificadas en la cédula.

Debe estar amueblado y dotado de los aparatos y elementos necesarios para su ocupación inmediata, y en perfecto estado de higiene.

Las viviendas de uso turístico requieren de la correspondiente comunicación previa al inicio de la actividad al ayuntamiento competente.

Actualmente, en la ciudad de Barcelona, el Plan Especial Urbanístico para la Ordenación de los establecimientos de Alojamiento Turístico, Albergues de Juventud, Residencias colectivas de Alojamiento Temporal y Vivienda de Uso Turístico (PEUAT) es la normativa aplicada.

Es necesario tener en cuenta que cualquier desarrollo de Actividad Económica (sea obligada o no de pago de impuesto sobre Actividades Económicas) debe ser declarada y dada de alta ante la Agencia Tributaria, a quien corresponderá determinar el epígrafe por el cual se debe dar de alta toda actividad que obtenga la licencia por el concepto de vivienda de uso turístico.

Una vez formalizada el alta ante la Agencia Tributaria también se deberá efectuar la autoliquidación del precio público de recogida de residuos, según los datos declarados en el alta de inicio de la actividad.

 

¿Quién lo puede solicitar?

Los titulares de la licencia deberán ser los propietarios de la vivienda, tanto si son personas físicas como personas jurídicas. En el caso que sobre la propiedad se haya constituido un derecho real (usufructo) y siempre que en la escritura de constitución no se especifique lo contrario, el titular de la licencia será aquella poseedora de la propiedad. Dicho esto, podrá realizar la solicitud alguien debidamente autorizado en su nombre.

La solicitud de licencia se puede llevar a término en las Oficinas de Atención Ciudadana, previo pago de una tasa de 227 euros.

 

Colaboración personal

Queda claro que es muy importante el compromiso y la colaboración de los visitantes en la ciudad para evitar que esta actividad sumergida y que fomenta un tipo de turismo poco responsable, económicamente insostenible e irrespetuoso con el entorno se imponga y arraigue en Barcelona.

Es recomendable comprobar antes de alquilar un piso turístico si este es legal o no, y rechazar su contratación si no tiene licencia, con el fin de luchar contra el fraude. Si eres vecino o vecina y este tipo de actividades te ha supuesto algún tipo de molestia, puedes contribuir a luchar contra este fenómeno y emitir una queja de manera sencilla.

Gracias a la colaboración ciudadana los pisos sin licencia han pasado de 6000 a mediados de 2016 a 223 a finales de 2018.

Disfrutar de una experiencia de viaje provechosa personalmente y respetuosa con los vecinos de la ciudad depende también de los mismos visitantes.

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