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Glosario de Vivienda

Aquí encontrarás información sobre todos los temas relacionados con la vivienda de Barcelona

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Acto jurídico documentado

Documento de carácter jurídico sobre el que se aplica un impuesto.

Acuerdo de comunidad

Acta de la reunión de la comunidad de propietarios en la que se aprueba hacer obras.

Administrador de fincas

Persona encargada de administrar inmuebles, tanto comunidades de propietarios como fincas de un solo propietario en régimen de arrendamiento.

AEDE

Ayuda estatal directa al pago de la entrada de una vivienda.

Alquiler

Es el contrato en virtud del que una persona —arrendador, propietario, usufructuario— se obliga a dar a otra —arrendatario, inquilino— el uso y disfrute de una vivienda para un tiempo determinado y a cambio de un precio concreto, la renta.

Alquiler asequible

El precio del alquiler de estas viviendas es inferior al del mercado después de ser incluidos en operaciones de la bolsa de alquiler, actuaciones de rehabilitación protegida o promociones de vivienda con protección.

Amortización

Pago que se realiza para devolver un préstamo.

Amortización anticipada

Posibilidad de devolver el préstamo —total o parcialmente— antes del tiempo pactado. Hay que saber si la entidad de crédito reconoce esta posibilidad y en qué condiciones —si establece una cantidad mínima y el importe de las comisiones—. En general, se suele cobrar un porcentaje sobre la cantidad amortizada de forma anticipada, para compensar el quebranto financiero que implica la alteración del calendario de amortización pactado.

API

Agente de la propiedad inmobiliaria. Profesional titulado que hace de mediador para facilitar que las partes interesadas acaben suscribiendo el contrato inmobiliario que se le ha encargado, sea de arrendamiento, de compraventa u otros contratos afines. Suele cobrar un porcentaje sobre el precio de la venta como contraprestación o comisión.

Arbitraje de consumo

Medio por el que se pueden resolver de manera no judicial los conflictos entre dos partes. Sin embargo, se requiere que estas se sometan voluntariamente al arbitraje. Las resoluciones arbitrales tienen valor judicial.

Arbitrio municipal de plusvalía

Antigua denominación del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos.

Arras

Dinero que equivale a una parte del precio de la vivienda y que el futuro comprador da al vendedor como garantía de que lo comprará en un periodo de tiempo determinado. Si se agota el plazo, el comprador pierde las arras. Si el vendedor no respeta el periodo acordado y vende la vivienda a otra persona, debe pagar el doble a quien había entregado las arras. Si la operación se cierra, las arras se consideran un pago a cuenta.

Arrendador

Propietario, persona que alquila un piso.

Arrendamiento

Alquiler de una vivienda a la persona que firma el contrato de arrendamiento y a las personas que conviven con ella.

Arrendatario

Inquilino, persona que firma el contrato de arrendamiento y ocupa la vivienda alquilada. Persona que alquila un bien inmueble.

Asiento

Referido a la vivienda, cada una de las inscripciones que el registrador realiza en el Registro de la Propiedad en lo referente a la vida de una casa.

Autopromotor

Persona que construye su vivienda porque es propietaria de un solar de uso residencial. Debe cumplir algunos requisitos: contratar a un arquitecto que redacte el proyecto técnico y dirija la obra; solicitar una licencia de obras al Ayuntamiento; pagar los impuestos correspondientes; firmar un contrato de obras en el que se incluyan plazos, materiales y precios con un contratista; firmar, ante notario, la escritura de obra nueva al final de la construcción; y, finalmente, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Autorización

Documento en el que el propietario autoriza al arrendatario a hacer obras en el interior de la vivienda.

Aval

Garantía de una tercera persona que asegura el pago del préstamo en caso de que no lo haga el titular. Es una garantía personal, ligada a la relación personal del avalador con el titular del préstamo. Si es un alquiler, el propietario puede pedir el aval además de la fianza.

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Las oficinas de la vivienda solo atienden presencialmente con cita previa, por lo que puede consultar aquí el servicio “Vivienda te llama” para recibir la atención personalizada más adecuada. También, si necesita atención sobre derechos energéticos, pida cita previa con un punto de asesoramiento energético (PAE) haciendo clic aquí. Por otra parte, si vive en una vivienda pública del IMHAB, puede consultar las vías de contacto, gestión y tramitación aquí.

Los puntos clave:

  • La ley de regulación de precios del alquiler se aplica a 61 municipios catalanes donde se considera que el mercado está tensionado.
     
  • El coste del alquiler quedará vinculado al establecido en el Índice de referencia de precios del alquiler.
     
  • La nueva norma rebaja los precios que están por encima del Índice de referencia.
     
  • La normativa contempla que el gasto familiar en vivienda no supere el 30%.
     
  • La ley fija infracciones leves y graves, con multas que van de los 3.000 a los 90.000 euros.

El pasado mes de septiembre de 2020 el Parlament de Catalunya aprobaba la Ley 11/2020 por la regulación del precio del alquiler que permite congelar y rebajar el alquiler a 61 municipios catalanes donde se ha considerado que el mercado está tensionado.

Esta ley tiene como objetivo evitar las subidas abusivas que se han producido en los últimos años y poner unos topes máximos basados ​​en el índice de referencia de precios del alquiler, que resulta de calcular la media entre los alquileres de una zona determinada.

La ley llegó al parlament a partir de la propuesta del Sindicato de Inquilinos e Inquilinas con el apoyo de 4.000 entidades sociales y culturales y se aprobó con los votos a favor de JxCat, ERC, Catalunya en Comú y la CUP.

¿Tienes dudas sobre la Ley de regulación de precios del alquiler?

En estos desplegables te contamos los conceptos clave sobre la ley y te resolvemos las preguntas más frecuentes.

¿Dónde se aplica la ley?

Esta regulación se aplicará a las zonas con un mercado de vivienda tenso. Para que un municipio se declare zona con un mercado de la vivienda tenso se debe cumplir alguna de estas características:

  • El precio del alquiler debe ser claramente superior a la media catalana.
  • El alquiler medio debe ser superior al 30% de los ingresos habituales de la unidad familiar o en la renta media de las personas menores de 35 años.
  • El alquiler debe tener un crecimiento interanual acumulado de tres puntos por encima del IPC en los últimos tres años.

De entrada se han declarado como mercados de vivienda tenso 61municipios por un período de un año. Los Ayuntamientos de estos municipios deberán impulsar una nueva declaración antes de un año para poder seguir aplicando la ley. Si una ciudad cumple una de las características anteriores el Ayuntamiento puede pedir ser considerado mercado de vivienda tenso.

¿A qué municipios se aplica?

Los 61 municipios que se han declarado zona con un mercado de la vivienda tenso son:

Badalona, ​​Barberà del Vallès, Barcelona, ​​Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

¿Cómo calculo el precio máximo de mi contrato?

  • Si la vivienda ha sido alquilada los últimos cinco años será necesario revisar el precio del anterior contrato y el índice de referencia y escoger el precio más bajo.
  • Si la vivienda no ha sido alquilada durante los últimos cinco años el alquiler no podrá superar el índice de referencia.
  • Si el inquilino anterior era un familiar y el precio era muy bajo se puede subir hasta el índice de referencia.

Se puede pactar un aumento de hasta un 5% del precio si se cumplen, al menos, tres requisitos entre una serie de mejoras que recoge la ley. Entre estos supuestos hay, por ejemplo, que la vivienda esté amueblada, que tenga sistema de refrigeración o calefacción, aparcamiento o zonas comunitarias, entre otros.

Esta información debe constar tanto en los anuncios del inmueble como en el nuevo contrato.

Índice de referencia de precios del alquiler

Para calcular el precio máximo que debe pagar el inquilino se parte del índice de referencia de precios del alquiler. Es un índice de la Agencia de Vivienda de Catalunya que calcula el promedio del precio por metro cuadrado de los alquileres de una zona concreta. Este índice se calcula a partir de las fianzas depositadas en el Incasòl. Tiene en cuenta los metros cuadrados y otros aspectos como el año de construcción, el estado del inmueble, la eficiencia energética y si tiene ascensor, trastero o está amueblado, entre otros. Puedes calcular el Índice de Referencia de casa aquí.

¿Qué contratos están sujetos a la ley?

Todos los contratos que están sujetos a la Ley de regulación de precios del alquiler excepto los siguientes, aunque el área afectada haya sido declarada con mercado de vivienda tenso:

  • Contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995, es decir, las rentas antiguas.
  • Contratos con un régimen de protección oficial.
  • Contratos que forman parte de viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social.
  • Tampoco se aplicará en el caso de contratos anteriores a la entrada en vigor de esta ley. En este caso los contratos se seguirán rigiendo por lo establecido en la legislación anterior. Sin embargo, si en estos contratos se hace una novación, únicamente se aplicará la nueva ley si la novación supone una ampliación de la duración del contrato o de modificación de la renta.

¿Qué pasa si se han hecho obras?

Si se han hecho obras de mejora de la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad o la eficiencia energética se puede incrementar el precio de alquiler. El incremento se calcula teniendo en cuenta la cantidad invertida, restándole las subvenciones si han recibido, y sumando el interés del dinero (un 6%). En ningún caso, sin embargo, el incremento no puede estar por encima del 20% del índice de referencia.

Además, las obras efectuadas deben ser de mejora, no de mantenimiento, y deben justificarse mediante facturas.

¿Qué pasa si la vivienda es nueva?

En las viviendas construidas en los últimos cinco años o en los que se haya hecho una gran rehabilitación, el nuevo precio puede llegar hasta la franja superior del índice de referencia. Hay que tener en cuenta que durante los primeros tres años no se les aplica esta ley.

¿Qué información debe constar en el nuevo contrato?

El nuevo contrato debe incluir:

  • El valor del índice de referencia (€/m2 acompañado del documento que genera el sistema de indexación de los precios del alquiler).
  • Si se ha incrementado o reducido un 5% la renta se deben explicar los motivos.
  • Si el alquiler viene determinado por un contrato anterior se hará constar el precio inicial del anterior contrato (actualizado según el índice de garantía de la competitividad).

¿Qué pasa si el propietario no cumple la ley?

Si el propietario está cobrando un alquiler por encima de lo que marca la ley se puede reclamar el retorno con el interés que corresponda, sumando 3 puntos (en total, 6% de intereses).

Además, la ley establece un régimen sancionador con multas que van de los 3.000 a los 90.000 euros según la gravedad de la infracción.

 

Graves (de 9.000 a 90.000 euros)

  • Alquilar la vivienda incumpliendo los criterios de determinación de la renta establecidos por la ley.
  • Establecer una renta que supere el máximo establecido en un 20% o más.
  • Ocultar al inquilino que la vivienda se encuentra sujeto a un régimen de contención de rentas.
  • Omitir información relativa al índice de referencia o al importe de la renta del contrato anterior.

 

Leves (de 3.000 a 9.000 euros)

  • No hacer constar el índice y/o el precio del contrato anterior a la publicidad de la vivienda.
  • No adjuntar el contrato o no facilitar la documentación sobre el índice de precios o el contrato anterior o falsearla.
  • Establecer una renta que supere el importe máximo establecido en menos de un 20%.

¿Qué pasa si me hacen pagar otros gastos?

Si en el anterior contrato no constaban los gastos generales, como por ejemplo la cuota del IBI, la tasa de basura o los gastos de la comunidad de propietarios (tanto el concepto como la cifra) no se pueden incluir en el nuevo contrato. Eso se establece en el decreto 50/2020 de 9 de diciembre. 

En cambio, si en el anterior contrato estos gastos estaban detallados o si el piso no ha sido alquilado previamente, las dos partes podrán pactar que el inquilino asuma los gastos generales. Si es así, se deberá hacer constar en cado pago y de forma detallada el importe de la renta y el importe de los gastos asumidos por la persona arrendataria. El arrendador deberá entregar al arrendatario cada mes de enero la liquidación de los gastos asumidos durante el año anterior por parte de la persona inquilina. Si estos gastos son inferiores a los pactados, el propietario deberá devolver la diferencia correspondiente. 

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