El sistema d’estabilització de preus que s’aplica a Nova York ha estat una de les mesures que s’han presentat a la jornada de debat sobre la regulació dels preus del lloguer i la lluita contra l’especulació que l’Observatori DESC -amb el suport de l’Ajuntament de Barcelona– ha organitzat a l’ICAB (Col·legi d’Advocacia de Barcelona), i que ha comptat amb experts internacionals.
L’encarregada de presentar el cas novaiorquès ja estat estat Lucy Joffe, Comissària adjunta de Política d’Habitatge al Departament de Preservació i Desenvolupament de l’Habitatge de Nova York, un càrrec des del qual porta a terme accions d’investigació i avaluació de polítiques i inversions d’habitatge justes, i des d’on també desenvolupa polítiques i iniciatives especials.
Lucy Joffe ha parlat de la seva experiència en una ciutat que és “molt diferent a d’altres ciutats nord-americanes” i en la qual el mercat de l’habitatge “va créixer molt ràpidament als anys noranta després de patir una crisi als vuitanta”.
Segons Joffe, Nova York “pateix una crisi d’assequibilitat del lloguer i cada vegada és més elevat el percentatge dels ingressos que els novaiorquesos dediquen al lloguer: el promig supera el 30 % que es considera el límit sostenible i en alguns casos supera el 50 %”.
Dues mesures: control i estabilització
Les dues principals mesures que té la ciutat per controlar aquests preus són el control de lloguer -més antic i que s’està desimplementant- i el programa d’estabilització del lloguer, que fins ara es negociava cada quatre anys i canviava en funció del legislador de l’estat; segons Joffe, “quan hi havia una administració liberal era més favorable als llogaters i si era conservadora ho era als propietaris”.
Instaurada el 1974, la llei d’estabilització del lloguer és un mecanisme que limita els augments del preu del lloguer i incrementa els drets dels inquilins. Aproximadament un milió de pisos de Nova York estan regulats per aquest programa i uns dos milions i mig de persones –moltes d’elles en situació de vulnerabilitat- viuen en pisos estabilitzats, l’accés als quals no depèn d’una avaluació finançera. Molts habitatges situats en edificis de sis pisos o més es van estabilitzar arran de la llei de 1974.
Suport a llogaters i a propietaris
Els augments anuals en el preu del lloguer d’aquests pisos estan determinats per una comissió on hi ha representants de llogaters i de propietaris. Històricament, els preus no han pujat més del 3%; la intenció és que aquests increments funcionin com a incentiu per invertir en la propietat i garanti les condicions de seguretat dels edificis.
L’agència d’habitatge de l’estat de Nova York és qui aplica l’estabilització i els inquilins tenen dret a demanar un historial del lloguer del pis amb tots els augments que ha experimentat a causa de millores i reformes.
Per la seva banda, els propietaris estan obligats a donar a conèixer el preu de lloguer que va pagar el llogater anterior.
Els llogaters d’habitatges estabilitzats acostumen a formar part de sectors de la població més vulnerables: persones grans, gent nascuda fora dels Estats Units, amb baixos recursos econòmics o en situació d’atur, amb menors índexs d’educació o sense família.
El Departament de Preservació i Desenvolupament de l’Habitatge de Nova York, del qual Lucy Joffe és comissària adjunta, proporciona suport a llogaters i a propietaris en casos de mobbing o de necessitat d’atenció legal. També estableix rebaixes fiscals per a la millora dels edificis, préstecs i premis.
Una nova regulació des del juny de 2019
En els darrers anys, més de 165.000 habitatges van deixar d’estar regulats, va augmentar el lloguer dels pisos que van quedar buits i va augmentar la gentrificació i l’assetjament als inquilins més grans. Davant la percepció que calia millorar el model, el juny d’aquest any la llei d’estabilització del lloguer s’ha sotmès a un canvi de regulació que “esperem que tingui un impacte considerable”.
Entre d’altres mesures, aquestes modificacions fan més difícil desregular els pisos, fixa augments més petits, fan que la llei sigui permanent i estableix proteccions addicionals a persones grans i a persones amb discapacitat
Lucy Joffe ha explicat també que, des de mitjans del anys seixanta, a Nova York elaboren un cens a partir del seguiment de 20 mil pisos, en el qual entrevisten els que hi viuen i anoten els pisos que s’han desocupat, i que es renova cada tres anys.