Façana exterior d'un edifici

Consells per llogar un habitatge

Vols saber quins drets i quins deures tens com a arrendatari? O com a arrendador? Aquí trobaràs tota la informació respecte a les regles del joc en matèria d’habitatge.

Els drets i els deures en el lloguer d’habitatge

La disciplina d’habitatge és un concepte relativament nou que neix amb la Llei del dret a l’habitatge del 2007. Aquesta llei aporta un marc clar respecte als drets i deures dels diferents agents que interactuen en el mercat immobiliari.

Així, en aquest marc, es pot determinar amb claredat el concepte d’infrahabitatge o habitatges de difícil accés, a tall d’exemple, i associar-hi certes sancions a pagar. Així, aquest marc, que no existia fa deu anys, permet als ciutadans reclamar els seus drets i alhora estableix drets i obligacions a l'Administració.

Vols saber quins drets i deures deriven del teu contracte de lloguer?

Troba aquí els consells més importants respecte al teu contracte de lloguer que et permetran conèixer els drets i els deures de cadascuna de les parts.

Cal posar atenció a l’estat del pis

Abans de llogar un pis, és recomanable fer-hi una revisió a fons i verificar que l'immoble respon a les nostres necessitats.

Cal fixar-se en una sèrie de factors que incideixen directament en la qualitat de vida. La il·luminació natural, la contaminació acústica, la protecció tèrmica i la netedat de l'ambient són elements determinants per al confort d'una llar.

Pel que fa a pisos moblats, cal comprovar que la rentadora, la nevera, la cuina i l'escalfador funcionen. És important revisar les instal·lacions d'aigua, gas i electricitat; i en edificis antics, verificar la pressió de l'aigua al bany. A més, és convenient demanar un certificat de la revisió del gas.

Cal tenir en compte l’entorn

L'entorn de l'immoble i els serveis i equipaments del barri on s'ubica també poden ser determinants a l'hora de fer-ne la tria. Algunes de les variables que influeixen en la decisió són la proximitat del transport públic, del lloc de treball, de botigues i mercats, l'existència d'escoles, de zones d'oci, d'espais verds, etc.

A banda d’això, s'hauria de comprovar si hi ha algun pla previst o en vies de desenvolupament, com ara un pla urbanístic, que pugui modificar la zona. En cas que sigui així, l'Ajuntament pot proporcionar informació sobre els projectes per valorar si ens poden beneficiar o perjudicar.

Cèdula d’habitabilitat

Cal certificar que el pis escollit disposa de la cèdula d'habitabilitat corresponent. Aquest document garanteix que l'habitatge està en condicions de ser ocupat, i és imprescindible per donar d'alta el subministrament d'aigua, de gas i d'electricitat.

Per poder llogar un habitatge s'ha de disposar prèviament d'aquest document, que certifica un tècnic qualificat, arquitecte o aparellador, i que atorga la Generalitat de Catalunya.

Contracte de lloguer

Abans de signar un contracte de lloguer s'ha de comprovar la identitat de la persona que lloga el pis, si n'és realment el propietari i si pot llogar-lo. En cas que la persona que lloga el pis actuï en nom del titular o propietari, s’ha de comprovar que té poder notarial suficient per fer-ho.

S'ha de formalitzar el contracte per escrit i analitzar totes i cadascuna de les clàusules que contingui. En cas de dubte, cal preguntar-ne el significat. Si hi ha alguna cosa que no queda clara, no s'ha de signar. En definitiva, és primordial analitzar totes les condicions abans de signar-lo, ja que un cop fet serà massa tard.

Si el pis el volen llogar diverses persones, és molt recomanable que totes signin el contracte perquè hi constin com a titulars.

Els contractes de lloguer d'habitatges formalitzats a partir de l'1 de gener de 1995 estan regulats per la Llei 29/1994 d'arrendaments urbans (LAU). També cal tenir en compte les modificacions introduïdes per la Llei 4/2013 de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer.

Els contractes d’arrendament d’habitatge, després de l’entrada en vigor de la Llei 4/2013, es regiran, en primer lloc, per la voluntat de les parts, Títol II, i, supletòriament, pel Codi Civil.

En formalitzar un contracte de lloguer, la renda i la durada del contracte són les que les parts signants hagin pactat. No obstant això, cal tenir en compte que si bé la durada del contracte és lliure, la LAU estableix que si es pacta una durada inferior als tres anys, hi ha una pròrroga del contracte fins als tres anys que és potestativa per al llogater i obligatòria per al propietari. 

Serveis bàsics

Un cop hem escollit el nostre habitatge (bé sigui de compra, bé de lloguer), hem de donar-nos d'alta dels serveis bàsics de llum, aigua, gas i telèfon. La contractació d'aquests serveis correspon al llogater en el cas dels pisos de lloguer, o al propietari pel que fa als pisos de compra.

La contractació dels serveis de llum, gas i telefonia es pot fer en qualsevol companyia, atès que el mercat ha estat liberalitzat. 

Assegurances

Un contracte d'assegurances sempre s'ha de formalitzar per escrit. L'assegurador resta obligat a lliurar la pòlissa a l'assegurat, que és un document en què obligatòriament ha d'identificar-se l'assegurador, l'assegurat, l'agent d'assegurances i el concepte pel qual s'assegura. També s'hi ha d'especificar la naturalesa del risc cobert, els objectes que s'asseguren, la suma assegurada i l'import de la prima. 

Publicitat, informació i oferta

En les ofertes d’arrendament s’ha de proporcionar al destinatari informació suficient sobre les condicions essencials de l’habitatge, i també sobre les condicions bàsiques del contracte. Aquesta informació s’ha de lliurar abans de rebre qualsevol quantitat a compte. La informació mínima d’una oferta ha de contenir aquestes dades:

Descripció i condicions físiques de l’habitatge, amb la indicació de la superfície útil i dels serveis, les instal·lacions i els subministraments (cèdula d’habitabilitat o qualificació definitiva en cas d’habitatge amb protecció oficial).

El preu total de la renda, amb el desglossament i el detall dels serveis d'assessoria i altres quantitats que siguin assumides pels llogaters, i la periodicitat de la liquidació indicada; el termini de l’arrendament i la fórmula d’actualització del preu al llarg del termini de l’arrendament.

Si es contracta una empresa que ven un llistat d'habitatges de lloguer disponibles, cal comprovar la serietat i credibilitat dels professionals per evitar sorpreses (pisos ja llogats, pisos que el venedor no vol llogar, etc.). És recomanable llegir bé i fixar-se en les condicions del contracte abans de signar-lo i fixar-se especialment en les condicions, els serveis que ofereixen, el preu i la durada del contracte. En cas de dubte se’n pot demanar una còpia per analitzar-lo amb deteniment abans de signar-lo.

Cal parar atenció als anuncis que ofereixen pisos de lloguer, comprovar que no es tracta de publicitat enganyosa i que les ofertes realment es corresponen amb l'anunci.

En cas que es produeixi una situació irregular, pots presentar una denúncia a la Generalitat de Catalunya.

Drets i deures del propietari

Drets

  • Rebre la fiança com a garantia que l'habitatge li serà tornat en bones condicions.
  • Percebre el pagament de la renda fixada, que es destini l'habitatge a l'ús pactat i que se'n tingui cura.
  • El llogater, reparar danys en l’habitatge en cas que se’n produeixin.
  • Augmentar la renda d'acord amb el que s'hagi especificat en el contracte.
  • Elevar la renda per obres de millora fetes a l'habitatge una vegada transcorreguts tres anys de durada del contracte, excepte quan les parts hagin pactat el contrari.
  • Interrompre el sistema de pròrrogues de l'arrendament, una vegada hagi transcorregut el primer any de durada del contracte. En aquest cas, l'arrendador haurà de comunicar a l'arrendatari que té necessitat de l'habitatge arrendat per destinar-lo a habitatge permanent per a si mateix, per als seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció; o bé per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial. Caldrà fer la comunicació corresponent a l’arrendatari almenys amb dos mesos d'antelació a la data en què l'habitatge es requereixi, i l'arrendatari estarà obligat a lliurar la finca arrendada en aquest termini si les parts no arriben a un acord diferent.
  • Si el llogater no compleix els acords establerts en el contracte, el propietari tindrà dret a instar-ne el compliment, o bé a rescindir el contracte amb indemnització de danys i perjudicis.
  • Rescindir el contracte per impagament del llogater; si el llogater sotsarrenda l'habitatge sense el consentiment del propietari o hi fa obres sense el seu consentiment; per danys en l'habitatge; o si el llogater hi dur a terme activitats molestes, insalubres, nocives o perilloses.

 

Deures

  • Garantir al llogater l'ús pacífic de l'habitatge.
  • Fer les reparacions necessàries de caràcter urgent i, si no ho fa, pagar-li'n el cost al llogater.
  • Garantir les condicions necessàries per fer que l'habitatge sigui habitable al llarg del contracte.
  • No pot exigir el pagament anticipat de més d'una mensualitat.
  • No pot pertorbar l'arrendatari en l'ús i la possessió pacífica de l'habitatge.
  • Complir les clàusules del contracte sota pena d'anul·lació per part del llogater.
  • Amb caràcter obligatori, comunicar a l'arrendatari l'actualització de la renda un mes abans que tingui lloc.
  • Amb caràcter obligatori, justificar totes les despeses, en general, que provoquin un augment de la renda pactada inicialment, amb rebuts, factures d'obra, etc.

Drets i deures del llogater

Drets

  • Comprovar l'estat de l'habitatge i el mobiliari, en cas que estigui moblat, abans d'entrar-hi a viure.
  • Verificar que qui li lloga l'habitatge n'és realment el propietari, cosa que es pot advertir adreçant-se al Registre de la Propietat. També hi pot comprovar que la persona que actua en nom del propietari té poders notarials suficients per fer-ho.
  • Utilitzar de manera pacífica l'habitatge. El propietari no pot pertorbar aquest ús.
  • El propietari, garantir les condicions necessàries perquè l'habitatge sigui habitable al llarg del contracte.
  • L’arrendador, no exigir el pagament anticipat de més d'una mensualitat.
  • Rebre el justificant per escrit dels rebuts que facin referència a la renda mensual i que acreditin tots i cadascun dels conceptes pels quals el llogater està pagant.
  • Tenir garantit el lloguer durant un període mínim de tres anys prorrogables per petició pròpia adreçada al propietari.
  • Fer obres de millora que no modifiquin la configuració de l'habitatge, sempre amb el consentiment del propietari.
  • Resoldre el contracte.
  • Recuperar la fiança quan acabi el contracte, sempre que no hi hagi desperfectes a l'habitatge. Si el propietari es nega a retornar-la, el llogater té dret a exigir que li expliqui els motius i que els acrediti. En cas que l'habitatge estigui moblat, és recomanable que abans de deixar-lo es comprovi, juntament amb el propietari, que tot està correcte, i signar un full de conformitat.
  • Subrogar-se en el contracte en els casos abans previstos.

 

Deures

  • Pagar la fiança abans d'entrar-hi a viure.
  • Pagar la renda mensual fins al termini marcat en el contracte.
  • Tenir cura de l'habitatge i no fer-hi activitats molestes, insalubres o il·legals.
  • Destinar l'habitatge llogat a lloc per viure, personal o familiar, i no a altres usos diferents dels pactats amb el propietari.
  • Fer-se càrrec de les despeses de manteniment de l'immoble (serveis, tributs, càrregues i responsabilitats que corresponguin a l'habitatge llogat), sempre que s'hagi pactat que sigui el llogater qui se'n faci càrrec.
  • Encarregar-se de les despeses per serveis (llum, aigua, gas), que s'han d'acreditar mitjançant rebuts de pagament facilitats pel propietari.
  • Reparar els danys que, bé per culpa del llogater, bé per negligència, s'hagin produït.
  • Pagar les obres de millora fetes a l'habitatge, amb consentiment del propietari, sempre que aquestes obres no modifiquin l'estructura o la configuració de l'habitatge.
  • Pagar la renda que falti fins que acabi el contracte en cas d'abandonar l'habitatge abans que finalitzi el contracte.
  • No sotsarrendar l'habitatge sense consentiment del propietari.

Comparteix aquest contingut